Antes de ofertar por una casa campestre en La Ceja necesita saber si la construcción está incorporada en la escritura y en el catastro. Pida certificado de tradición y libertad, escritura vigente, avalúo catastral y licencia de construcción. Si la casa no figura, usted compra un lote con una obra de hecho, y eso cambia precio, crédito y trámite.
¿Qué significa que la casa “no esté en la escritura”?
En el Oriente Antioqueño es común que alguien compre un lote, construya la casa con maestro de obra y nunca actualice los papeles. Jurídicamente el predio sigue siendo un lote. La escritura describe cabida y linderos de terreno, no menciona la edificación, y el catastro municipal tampoco la tiene registrada.
La casa existe, se puede habitar y se puede vender. Pero el documento que respalda el negocio habla de otra cosa. Esa diferencia entre lo que usted ve y lo que dice el folio de matrícula inmobiliaria es el punto donde se pierden negocios en la mesa de la notaría.
¿Cómo lo verifico en concreto, antes de ofertar?
Son cuatro documentos y se consiguen en menos de una semana:
- Certificado de tradición y libertad. Se pide con el número de matrícula inmobiliaria. Muestra propietario inscrito, hipotecas, embargos y afectaciones. Revise las anotaciones: si en algún momento se incorporó una construcción, quedó registrado ahí.
- Escritura pública vigente. Lea la descripción del inmueble. Si dice “lote de terreno” y nada más, la casa no está incorporada.
- Certificado o boletín de avalúo catastral. Si el avalúo corresponde solo a terreno, el municipio no tiene la mejora. Esto también explica por qué el predial que le muestran puede verse bajo: el impuesto predial va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral según municipio, y si el avalúo no incluye la casa, el recibo actual no es el que usted va a pagar después de actualizar.
- Licencia de construcción y certificado de uso del suelo. El uso del suelo lo define el Plan de Ordenamiento Territorial de cada municipio y determina si el predio admite vivienda campestre, parcelación o solo uso agrícola. Una casa construida sin licencia en suelo que no admite vivienda es un problema mayor que uno de papeles.
¿Puedo pedir crédito si la casa no está incorporada?
Aquí es donde el tema deja de ser formal. El banco hace avalúo comercial y lo cruza con la descripción del inmueble en el folio. Si el avalúo tasa una casa de dos plantas y el folio dice lote de terreno, el comité no aprueba sobre el valor de la casa. En el mejor de los casos le aprueban sobre el terreno, que es una fracción del precio pactado.
Esto importa cuando se compara con el rango del mercado local. Una casa campestre en La Ceja se consigue publicada desde alrededor de $630 millones y el valor típico ronda $850 millones. Si usted está negociando en esa franja y el crédito solo respalda el lote, la diferencia la tiene que poner en efectivo. Descubrirlo después de firmar promesa es caro.
¿Quién debe hacer la incorporación y cuándo?
El vendedor, antes de la escritura, y así debe quedar escrito en la promesa de compraventa. El proceso pasa por la oficina de planeación del municipio (reconocimiento de la construcción o licencia según el caso), luego la incorporación en catastro, y finalmente la escritura de declaración de construcción que se inscribe en el folio.
El cierre de una compraventa en la zona toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio. Una incorporación pendiente puede consumir ese plazo completo y más. Dos maneras sensatas de manejarlo:
- Condición previa: la promesa fija que el vendedor entrega el folio con la construcción inscrita antes de firmar escritura, con fecha límite y consecuencia si no cumple.
- Retención de saldo: se firma, y una parte del precio queda en poder del abogado o en encargo fiduciario hasta que la incorporación quede inscrita.
¿Cómo afecta esto el precio que debo ofertar?
Si la incorporación queda a su cargo, ese costo y ese tiempo son suyos y entran en la negociación. Sume además los gastos de cierre del comprador, que rondan el 2 por ciento del precio: notaría 0,27 por ciento, registro 0,67 por ciento y beneficencia 1 por ciento, más honorarios del abogado. El avalúo catastral actualizado subirá el predial que usted pagará cada año.
Del otro lado de la mesa, el vendedor calcula lo suyo: la ganancia ocasional por la venta de un inmueble se liquida al 15 por ciento cuando se tuvo el bien dos años o más. Saber eso le ayuda a entender hasta dónde puede moverse en precio quien le está vendiendo.
¿Y si la casa sí está incorporada? Tres cosas más
Que la construcción figure no cierra la revisión. Confirme que el área construida del folio se parezca a lo que usted midió en la visita, porque ampliaciones posteriores tampoco se incorporan. Verifique que no haya hipotecas ni embargos vigentes en el certificado de tradición y libertad. Y pida el paz y salvo de predial y de valorización, más el de administración si la casa está en parcelación o unidad cerrada.