Puntos clave
- Porque define si el parqueadero es un bien que usted puede vender, hipotecar o arrendar aparte, o si es un derecho de uso que viene atado al apartamento y lo administra la copropiedad.
- Con tres documentos y una llamada.
- Lo que no sirve: una carta del vendedor prometiendo que el parqueadero es suyo.
- Mismo análisis, mismo orden de revisión.
- Una compraventa se cierra normalmente entre 30 y 45 días desde que se acuerda el negocio.
En Las Acacias (Itagüí) la mayoría de la vivienda es propiedad horizontal, así que el apartamento tiene matrícula inmobiliaria propia y el parqueadero y el cuarto útil pueden tener matrícula separada, ser área común de uso exclusivo o simplemente no estar en la escritura. La diferencia cambia lo que usted compra y lo que puede vender después.
¿Por qué importa si el parqueadero tiene matrícula propia?
Porque define si el parqueadero es un bien que usted puede vender, hipotecar o arrendar aparte, o si es un derecho de uso que viene atado al apartamento y lo administra la copropiedad.
Hay tres figuras y conviene nombrarlas bien:
- Parqueadero con matrícula inmobiliaria propia. Es un bien privado independiente. Aparece en su propio certificado de tradición y libertad, con su propietario inscrito. Se puede vender a otro copropietario sin vender el apartamento.
- Área común de uso exclusivo. No tiene matrícula propia. El reglamento de propiedad horizontal le asigna el uso a una unidad privada específica. Se transfiere con el apartamento, pero no se puede vender por separado.
- Asignación por sorteo o por decisión de la asamblea. No está en escritura ni en el reglamento. Es rotativo o revocable. Usted no compró nada: le prestaron un espacio.
El caso tres es el que genera pleitos. El vendedor muestra el carro parqueado ahí desde hace ocho años y el comprador asume que viene incluido. Después de la escritura, la asamblea rota los cupos.
¿Cómo verifico esto antes de firmar la promesa?
Con tres documentos y una llamada. No necesita más.
Primero, el certificado de tradición y libertad del apartamento. Se pide con el número de matrícula inmobiliaria. Lea la descripción del bien en los primeros renglones: ahí dice si el inmueble incluye parqueadero y cuarto útil, y a veces indica el número del cupo. Si el certificado solo describe el apartamento, el parqueadero no está incorporado a esa matrícula.
Segundo, el certificado del parqueadero, si tiene matrícula aparte. Pida el número y saque su propio certificado. Verifique que el propietario inscrito sea el mismo vendedor del apartamento. Pasa más de lo que uno cree que el parqueadero quedó a nombre del constructor, de un socio o de un familiar, y ese tercero tiene que comparecer a firmar.
Tercero, el reglamento de propiedad horizontal con sus reformas. Ahí está el cuadro de coeficientes y la tabla de bienes comunes de uso exclusivo. Si su parqueadero es común de uso exclusivo, debe aparecer en ese cuadro asignado a su unidad privada, por número.
La llamada: a la administración. Pregunte por escrito, por correo, dos cosas concretas: qué cupo de parqueadero tiene asignado esa unidad privada y bajo qué figura, y si hay acta de asamblea que haya modificado la asignación. Pida copia del acta. La respuesta escrita de la administración es la que sirve si después hay discusión.
¿Qué hago si el parqueadero no está en ningún papel?
Tiene tres salidas, en orden de preferencia.
- Que se escriture. Si el parqueadero tiene matrícula propia y el titular es un tercero, se incluye a ese tercero como vendedor en la misma promesa y en la misma escritura. Un solo acto notarial, dos bienes.
- Que se formalice en el reglamento. Si es área común de uso exclusivo y no figura asignado, la asignación debe salir de una reforma al reglamento aprobada en asamblea y elevada a escritura pública. Eso toma tiempo y no depende del vendedor.
- Que se descuente del precio. Si no hay forma de formalizarlo, el parqueadero no existe jurídicamente y el precio debería reflejarlo. Déjelo dicho en la promesa: que el inmueble se vende sin parqueadero de uso privativo.
Lo que no sirve: una carta del vendedor prometiendo que el parqueadero es suyo. No obliga a la copropiedad.
¿Y el cuarto útil?
Mismo análisis, mismo orden de revisión. El cuarto útil suele ser la unidad más desordenada en la propiedad horizontal porque muchos se asignaron informalmente con los años y la asamblea los legalizó tarde o nunca.
Revise si aparece en el certificado de tradición del apartamento, si tiene matrícula propia o si está en el cuadro de bienes comunes de uso exclusivo del reglamento. Si no está en ninguno de los tres sitios, el depósito es común y cualquier copropietario puede reclamarlo.
¿Esto retrasa el cierre?
Una compraventa se cierra normalmente entre 30 y 45 días desde que se acuerda el negocio. Pedir el certificado del parqueadero y el reglamento no agrega plazo: se hace en los primeros días, en paralelo con el estudio de títulos.
Lo que sí agrega plazo es descubrir en la notaría que el parqueadero está a nombre de un tercero que hay que ubicar y hacer firmar. Por eso la revisión va antes de la promesa, no después.
Sobre los costos: los gastos de cierre del comprador rondan el 2 por ciento del precio (notaría 0,27 por ciento, registro 0,67 por ciento y beneficencia 1 por ciento), más los honorarios del abogado. Si el parqueadero se escritura como bien independiente, sus gastos de registro se liquidan sobre el valor asignado a ese bien, así que conviene que la promesa discrimine cuánto del precio corresponde al apartamento y cuánto al parqueadero.
El impuesto predial va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral según el municipio, y un parqueadero con matrícula propia puede generar su propio recibo. Pídale al vendedor el paz y salvo de predial de las dos matrículas, no solo la del apartamento.
Checklist antes de ofertar
- Certificado de tradición y libertad del apartamento, reciente, con matrícula inmobiliaria.
- Certificado de tradición del parqueadero y del cuarto útil, si tienen matrícula propia.
- Reglamento de propiedad horizontal y todas sus reformas.
- Cuadro de coeficientes y tabla de bienes comunes de uso exclusivo.
- Correo de la administración confirmando cupo asignado y figura jurídica.
- Paz y salvo de administración y de predial de cada matrícula.
- Acta de la última asamblea, para ver si hay cuotas extraordinarias aprobadas.
Si quiere ver el panorama del sector completo, está la guía completa de Las Acacias.
Preguntas frecuentes
¿Cómo sé si el parqueadero de un apartamento tiene matrícula inmobiliaria propia?
Pida el certificado de tradición y libertad del apartamento y lea la descripción del bien en los primeros renglones. Si el certificado solo describe el apartamento, el parqueadero no está dentro de esa matrícula. Entonces pregunte al vendedor si existe una matrícula separada y saque ese certificado aparte: debe mostrar al mismo vendedor como propietario inscrito.
¿Qué diferencia hay entre un parqueadero privado y uno común de uso exclusivo?
El parqueadero privado tiene matrícula inmobiliaria propia y se puede vender, hipotecar o arrendar de forma independiente. El común de uso exclusivo no tiene matrícula: el reglamento de propiedad horizontal le asigna el uso a una unidad privada determinada, así que se transfiere junto con el apartamento pero no se puede negociar por separado.
¿Puedo comprar el apartamento y después legalizar el parqueadero?
Si el parqueadero tiene matrícula propia a nombre de un tercero, sí: se compra después en una escritura aparte, siempre que ese titular quiera vender. Si es área común sin asignación en el reglamento, la legalización exige una reforma al reglamento aprobada en asamblea y elevada a escritura pública, y eso no depende del vendedor ni de usted.
¿Sirve una carta del vendedor diciendo que el parqueadero es mío?
No frente a la copropiedad. Una carta del vendedor es un compromiso entre particulares y no modifica el reglamento de propiedad horizontal ni el registro. Si la asamblea decide rotar o reasignar los cupos, esa carta no lo protege. Lo único que obliga es la matrícula propia o la asignación en el reglamento.
¿El parqueadero paga impuesto predial aparte?
Si tiene matrícula inmobiliaria propia, puede generar su propio recibo de predial. El impuesto va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral según el municipio. Por eso conviene pedirle al vendedor el paz y salvo de predial de cada matrícula involucrada, no solo la del apartamento.
¿Revisar esto atrasa el cierre de la compraventa?
No, si se hace a tiempo. Una compraventa se cierra normalmente entre 30 y 45 días desde que se acuerda el negocio, y la revisión de certificados y reglamento se hace en los primeros días, en paralelo con el estudio de títulos. Lo que sí atrasa es descubrir en la notaría que el parqueadero está a nombre de un tercero al que hay que ubicar y hacer firmar.
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