Lote en Caldas: qué revisar antes de ofertar

Antes de ofertar por un lote en Caldas, revise primero el certificado de uso del suelo que expide Planeación Municipal según el POT, porque define si el predio admite vivienda campestre, parcelación o solo uso agrícola. Pida también el certificado de tradición y libertad con la matrícula inmobiliaria y la constancia de que pendientes y retiros dejan un área construible. Un lote parte de unos $320 millones y el valor típico ronda $750 millones.

¿Por qué el uso del suelo es la primera revisión en Caldas?

Caldas es un municipio del sur del Valle de Aburrá donde conviven suelo urbano, suelo de expansión y mucha ladera rural. El uso del suelo lo define el Plan de Ordenamiento Territorial de cada municipio, y es ese documento el que determina si un predio admite vivienda campestre, parcelación o solo uso agrícola. Dos lotes vecinos, con vista parecida y el mismo precio por metro, pueden tener destinaciones distintas.

La verificación no se hace con la palabra del vendedor ni con el aviso. Se hace pidiendo en Planeación Municipal el certificado de uso del suelo con el número de matrícula inmobiliaria y la cédula catastral del predio. Ese documento le dice, por escrito y con firma, qué se puede hacer allí.

Pregunte además por la densidad permitida (cuántas viviendas por hectárea), el índice de ocupación y la altura máxima. Un lote grande con densidad baja no es un lote para parcelar: es un lote para una sola casa.

¿Qué me dice el certificado de tradición y libertad?

El certificado de tradición y libertad se pide con la matrícula inmobiliaria y muestra el propietario inscrito, las hipotecas, los embargos y las afectaciones. Pídalo usted mismo, reciente, y léalo de arriba abajo.

Lo que debe revisar, anotación por anotación:

• Propietario inscrito: debe coincidir exactamente con quien le está vendiendo. Si aparecen varios titulares, todos firman.
• Hipotecas: si hay una vigente, se cancela con el pago en la misma notaría el día de la escritura. Es manejable, pero debe quedar en la promesa.
• Embargos y demandas: una medida cautelar inscrita bloquea el negocio hasta que se levante.
• Derecho de cuota: si el vendedor es dueño de un porcentaje de un predio mayor y no de un lote individualizado, usted no está comprando un lote, está comprando una participación.
• Afectaciones y servidumbres: líneas de alta tensión, retiros de quebrada, servidumbres de acueducto o de paso a favor de terceros.
• Falsa tradición: la anotación de posesión sin título propio es un problema serio en predios de ladera y no se arregla rápido.

¿Cuánta pendiente tiene el lote y cuánto queda realmente construible?

En Caldas la topografía manda. Un lote de 2.000 m² en ladera puede dejar apenas una plataforma útil pequeña después de descontar retiros a quebrada, taludes y zonas de alta pendiente. Camine el predio, no lo mire desde la vía.

Pida al vendedor el levantamiento topográfico con curvas de nivel y amarre a coordenadas. Si no existe, contrate uno antes de ofertar: cuesta mucho menos que descubrir después que la casa que quería no cabe. Con ese plano en mano, un ingeniero civil o un arquitecto le dice en una visita cuánto movimiento de tierra implica la plataforma, si necesita muro de contención y si hay riesgo de deslizamiento.

Verifique también si el predio está dentro de una zona de amenaza o riesgo delimitada en el POT. Esa información está en la cartografía municipal y es determinante: un lote en zona de riesgo no mitigable no recibe licencia de construcción.

¿Cómo llego al lote y ese acceso está escriturado?

Muchos lotes de ladera en Caldas se llegan por caminos veredales o por pasos a través de predios vecinos. La pregunta no es si hoy puede entrar; es si el acceso existe jurídicamente.

Si el ingreso cruza un predio ajeno, debe haber una servidumbre de tránsito constituida por escritura pública e inscrita en el folio de matrícula del predio sirviente. Si no aparece ahí, usted tiene un paso de hecho que el vecino puede cerrar. Revise también el ancho del acceso: una volqueta y una mixer de concreto necesitan más espacio y mejor radio de giro que una camioneta.

¿Qué pasa con agua, energía y alcantarillado?

Pregunte quién presta el agua: si es acueducto municipal, si es acueducto veredal con junta administradora, o si el predio depende de una fuente propia. En el caso veredal, pida la constancia de disponibilidad y de matrícula asignable al predio. Si hay nacimiento o quebrada, el uso legal pasa por una concesión de aguas ante la autoridad ambiental, y esa concesión tiene titular y vigencia.

Para energía, pida la viabilidad de conexión y pregunte a cuántos metros está el poste más cercano, porque la extensión de red la paga el comprador. Y confirme si hay alcantarillado o si debe proyectar pozo séptico con sistema de tratamiento aprobado, lo que exige área libre y un estudio de infiltración del suelo.

¿Cuánto debo sumarle al precio del lote?

Los gastos de cierre del comprador rondan el 2 por ciento del precio: notaría 0,27 por ciento, registro 0,67 por ciento y beneficencia 1 por ciento, más los honorarios del abogado.

Después del cierre entra el impuesto predial, que va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral según el municipio. Y antes del primer ladrillo hay costos que no están en el precio: levantamiento topográfico, estudio de suelos, diseños, licencia de construcción, acometidas de servicios y, en ladera, movimiento de tierra y contención.

Para comparar, en Caldas un lote parte de alrededor de $320 millones con un valor típico cercano a $750 millones, mientras que en Antioquia el lote parte de unos $376 millones con valor típico de $850 millones. Puede revisar la oferta vigente en lotes en venta en Caldas.

¿Cuánto se demora el cierre y cómo se estructura la oferta?

El cierre de una compraventa toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio. Ese plazo le alcanza para el estudio de títulos, el avalúo si hay crédito, y la redacción y firma de la escritura.

Ordene la oferta así:

1. Pida matrícula inmobiliaria y cédula catastral, y saque usted el certificado de tradición.
2. Solicite el certificado de uso del suelo en Planeación de Caldas.
3. Visite el predio, camine los linderos y revise el acceso.
4. Haga oferta sujeta a estudio de títulos y a la verificación urbanística.
5. Firme promesa de compraventa con condiciones, plazos y la fecha de notaría definida.
6. Escriture y registre, y confirme que la anotación nueva quedó a su nombre.

Si usted es el vendedor, tenga presente que la ganancia ocasional por la venta de un inmueble se liquida al 15 por ciento cuando se tuvo el bien dos años o más.

Mike Zapata · Corredor inmobiliario · escribe para la red. Corredor inmobiliario, Guatapé y Oriente antioqueño. Especializado en Guatapé y El Peñol, Antioquia, Colombia. Fundador de Mike Zapata Real Estate y autor de las guías de los portales Guatapé Properties y Guatapé Finca Raíz.