Puntos clave
- Días 1 a 7: promesa de compraventa.
- Los gastos de cierre del comprador rondan el 2 por ciento del precio: notaría 0,27 por ciento, registro 0,67 por ciento y beneficencia 1 por ciento, más los honorarios del abogado.
- Pida el certificado de tradición y libertad y la escritura vigente antes de firmar promesa, no después.
Entre 30 y 45 días desde que se acuerda el negocio. Ese es el plazo normal para cerrar una compraventa en Vilachuaga: promesa, estudio de títulos, crédito si lo hay, escritura en notaría y registro en la Oficina de Instrumentos Públicos. Sin crédito puede ser más corto.
Ese reloj no arranca cuando usted visita el predio. Arranca cuando vendedor y comprador fijan precio, forma de pago y fecha de entrega, y firman promesa. Todo lo anterior (ver, comparar, negociar) no tiene plazo y es donde más tiempo se pierde.
¿Qué pasa en cada una de esas semanas?
Días 1 a 7: promesa de compraventa. Se firma ante notario o con reconocimiento de firmas. Debe decir matrícula inmobiliaria, linderos, precio, cómo y cuándo se paga, quién asume cada gasto, fecha exacta de la escritura y notaría escogida. Una promesa sin fecha y notaría definidas es la causa número uno de cierres que se estiran.
Días 5 a 20: estudio de títulos. El abogado revisa el certificado de tradición y libertad, que se pide con la matrícula inmobiliaria y muestra propietario inscrito, hipotecas, embargos y afectaciones. Revisa también la cadena de escrituras, paz y salvo de predial y de valorización, y el certificado de uso del suelo del municipio. En veredas de Rionegro este último paso es el que decide si el lote admite vivienda campestre o solo uso agrícola, porque eso lo define el Plan de Ordenamiento Territorial. Los papeles exactos los detallamos en la guía completa.
Días 10 a 35: crédito, si hay. El banco pide avalúo propio y estudio de títulos propio. Ahí es donde el plazo se va al extremo alto del rango, y a veces más allá si el predio tiene área en escritura distinta a la del catastro o un acceso no escriturado.
Días 30 a 45: notaría y registro. Firma de la escritura pública, pago de derechos notariales y de la retención, y radicación en registro. El inmueble no es suyo cuando firma: es suyo cuando la escritura queda inscrita y aparece usted como propietario en el certificado de tradición.
¿Qué cuesta ese cierre?
Los gastos de cierre del comprador rondan el 2 por ciento del precio: notaría 0,27 por ciento, registro 0,67 por ciento y beneficencia 1 por ciento, más los honorarios del abogado. Esto va por encima del precio pactado y conviene tenerlo líquido desde la promesa, no buscarlo después.
Del lado del vendedor, la ganancia ocasional por la venta de un inmueble se liquida al 15 por ciento cuando se tuvo el bien dos años o más. Y el impuesto predial, que a partir del registro corre por cuenta del comprador, va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral según el municipio.
Para dimensionar el 2 por ciento sobre cifras reales de la región: en Antioquia un lote se consigue desde unos $359 millones y el valor típico ronda los $857 millones. Haga la cuenta sobre el precio que usted va a pagar, no sobre un promedio.
¿Qué estira el plazo más allá de 45 días?
- Sucesión sin liquidar. Si el propietario inscrito falleció y no hay sentencia o escritura de partición registrada, no hay venta posible hasta resolverlo. Esto no se arregla en semanas.
- Hipoteca vigente. Se puede cerrar, pero hay que coordinar el levantamiento con el banco acreedor el mismo día de la firma. Pida la carta de saldo con anticipación.
- Embargo o demanda registrada. Aparece en el certificado de tradición. Mientras esté anotado, registro no inscribe la escritura.
- Desenglobe o loteo no registrado. Si le están vendiendo una fracción de un predio mayor que todavía no tiene matrícula propia, el cierre depende de un trámite municipal y notarial que corre por su cuenta en tiempo.
- Acceso de hecho. Un camino que se usa hace años pero no figura como servidumbre en escritura. No frena la firma, pero sí frena al banco y puede frenarle a usted la licencia después.
- Poderes desde el exterior. El poder debe venir apostillado y, si está en otro idioma, con traducción oficial. Sume días de correo.
¿Cómo cerrar en 30 y no en 60?
Pida el certificado de tradición y libertad y la escritura vigente antes de firmar promesa, no después. Confirme que el área y los linderos de la escritura coinciden con lo que le están mostrando en campo. Si va con crédito, lleve la preaprobación en mano cuando negocie, porque el banco empieza su proceso desde cero. Fije en la promesa la notaría, la fecha y una cláusula de qué pasa si una de las partes no llega: sin eso, el plazo lo define quien tenga menos prisa.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tarda cerrar una compra en Vilachuaga?
Normalmente entre 30 y 45 días desde que se acuerda el negocio y se firma la promesa. Con crédito hipotecario se va al extremo alto del rango, porque el banco hace su propio avalúo y su propio estudio de títulos.
¿Cuánto paga el comprador además del precio?
Alrededor del 2 por ciento del precio en gastos de cierre: notaría 0,27 por ciento, registro 0,67 por ciento y beneficencia 1 por ciento, más los honorarios del abogado que haga el estudio de títulos.
¿Cuándo soy dueño del predio?
Cuando la escritura queda inscrita en la Oficina de Instrumentos Públicos y usted figura como propietario en el certificado de tradición y libertad. La firma en notaría sola no transfiere la propiedad.
¿Qué impuesto paga el vendedor?
La ganancia ocasional se liquida al 15 por ciento cuando el inmueble se tuvo dos años o más. Conviene calcularla antes de fijar el precio de venta, no en la notaría.
¿El predial lo paga el comprador o el vendedor?
El vendedor debe entregar paz y salvo de predial al momento de la escritura. Desde el registro, el impuesto corre por cuenta del comprador: va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral según el municipio.
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