En Alto de Las Flores el acceso casi nunca es una vía municipal: se llega por servidumbres y por ramales privados que nacen de la vía Las Palmas. Antes de ofertar hay que confirmar que la servidumbre esté escriturada e inscrita en el folio de matrícula del predio, no solo dibujada en un plano o usada de hecho por años.
¿Por qué el acceso es el punto crítico en Alto de Las Flores y no el precio?
El sector se desarrolló como predios grandes que se fueron subdividiendo en parcelaciones y lotes independientes. Cada subdivisión dejó, o debió dejar, un derecho de paso sobre el predio vecino. Cuando ese derecho quedó constituido en escritura pública e inscrito en la matrícula inmobiliaria, el comprador adquiere una garantía real que sigue al predio así cambien los dueños. Cuando no quedó, lo que hay es una costumbre, y una costumbre no se puede exigir ante un juez sin un proceso.
El precio, en cambio, se corrige negociando. Un acceso que no existe jurídicamente no se corrige: obliga a un acuerdo con el vecino, que puede pedir lo que quiera o simplemente negarse.
¿Cómo verifico si la servidumbre está escriturada?
- Pida el certificado de tradición y libertad del predio con el número de matrícula inmobiliaria. Ese documento muestra el propietario inscrito, hipotecas, embargos y afectaciones. Una servidumbre constituida a favor del predio aparece como anotación.
- Revise también el certificado de tradición y libertad del predio sirviente, es decir, del terreno por donde usted pasa. La servidumbre debe aparecer allí como gravamen. Si aparece en uno y no en el otro, hay algo mal inscrito.
- Lea la escritura que constituyó la servidumbre, no solo la anotación. Ahí se define el ancho, el trazado, si es vehicular o solo peatonal, y quién paga el mantenimiento.
- Compare el trazado de la escritura con el camino que usted recorrió. No es raro que el paso real vaya por otro costado del que dice el documento.
- Confirme quién presta el servicio de mantenimiento hoy y con qué plata. En varios ramales del sector el sostenimiento lo asume un grupo de vecinos por cuota informal.
¿Qué hago si el acceso es de hecho y no está inscrito?
Hay tres caminos, en orden de preferencia:
Negociar con el vendedor que la servidumbre se constituya antes de la firma. Se redacta la escritura de constitución de servidumbre, la firma el propietario del predio sirviente, y se inscribe. Esto entra bien en los 30 a 45 días que normalmente toma cerrar una compraventa, siempre que el vecino esté dispuesto desde el principio.
Dejarlo como condición de la promesa de compraventa, con la inscripción como requisito para firmar la escritura de venta y con la posibilidad de retirarse sin penalidad si no se logra.
Descartar el predio. Es duro, pero un lote sin acceso jurídico no se puede escriturar con tranquilidad, cuesta más financiar y se complica cuando usted quiera venderlo.
¿La servidumbre alcanza para construir?
Tener paso no es lo mismo que tener paso suficiente. Antes de ofertar conviene revisar:
- El ancho escriturado. Un paso pensado para entrar a pie o en moto no sostiene volquetas de material ni una mixer de concreto.
- Si la escritura la limita a un uso específico. Algunas servidumbres antiguas se constituyeron para uso agrícola y no contemplan tránsito de obra.
- La pendiente y el estado del ramal. En Alto de Las Flores hay tramos donde el material se sube por tramos cortos y eso se paga en fletes.
- Si por esa misma franja pasan o pueden pasar las redes de servicios. Conviene que la escritura contemple servidumbre de acueducto y de energía, no solo de tránsito.
Además, lo que usted pueda construir lo define el uso del suelo según el Plan de Ordenamiento Territorial del municipio, que determina si el predio admite vivienda campestre, parcelación o solo uso agrícola. Acceso y uso del suelo son dos revisiones distintas y ambas se hacen antes de ofertar.
¿Y si el lote está dentro de una parcelación con portería?
Ahí el acceso suele estar mejor resuelto, porque la vía interna es un bien común de la copropiedad y el derecho de uso viene con el reglamento. Lo que cambia es la pregunta: pida el reglamento de propiedad horizontal, el certificado de existencia de la copropiedad, el paz y salvo de administración del predio y las actas de asamblea de los últimos años. Ahí se ve si hay cuotas extraordinarias pendientes por arreglo de vías o de portería, que en sectores de ladera son el gasto grande.
¿Cuánto sumar al precio por el tema de acceso?
Los gastos de cierre del comprador rondan el 2 por ciento del precio: notaría 0,27 por ciento, registro 0,67 por ciento y beneficencia 1 por ciento, más los honorarios del abogado. Si además hay que constituir una servidumbre, se suma una escritura adicional con su propio registro y, casi siempre, un levantamiento topográfico para definir el trazado.
Después de la compra, el impuesto predial va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral según el municipio. Y si algún día vende, la ganancia ocasional se liquida al 15 por ciento cuando tuvo el inmueble dos años o más.
Para el panorama general del sector, revise la guía completa.
Checklist corto antes de poner la oferta
- Certificado de tradición y libertad del predio que compra, pedido con la matrícula inmobiliaria.
- Certificado de tradición y libertad del predio por donde pasa el acceso.
- Escritura de constitución de la servidumbre, con ancho y trazado.
- Plano topográfico que confirme que el camino real coincide con el escriturado.
- Certificado de uso del suelo del municipio.
- Paz y salvo de predial y, si aplica, de administración.
- Acuerdo escrito sobre quién mantiene el ramal y con qué cuota.