Puntos clave
- Sumados los tres primeros, el comprador mueve alrededor del 2 por ciento del precio el día del cierre, en dinero distinto a la cuota inicial y al desembolso del crédito.
- Cuando el inmueble se tuvo dos años o más, la venta se liquida como ganancia ocasional al 15 por ciento.
- El impuesto predial va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral, según el municipio y la categoría del predio.
- Estos no son tarifas oficiales, pero son gastos reales del campestre en Envigado:
- El cierre de una compraventa toma normalmente entre 30 y 45 días desde que se acuerda el negocio.
Para una casa campestre en Envigado, calcule cerca del 2 por ciento del precio en gastos de cierre del comprador (notaría 0,27 por ciento, registro 0,67 por ciento y beneficencia 1 por ciento), más los honorarios del abogado. A eso se suman el predial anual (entre 0,3 y 1,2 por ciento del avalúo catastral) y la cuota de administración si el predio está en parcelación.
¿Qué pago exactamente el día de la escritura?
Los gastos de cierre del comprador se componen de tres rubros definidos por norma y uno que usted negocia aparte:
- Notaría: 0,27 por ciento sobre el valor de la escritura. En la práctica notarial, los derechos notariales suelen repartirse entre comprador y vendedor, y así debe quedar escrito en la promesa.
- Registro: 0,67 por ciento, que se paga en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos para que la venta quede anotada en el folio de matrícula.
- Beneficencia (estampillas departamentales): 1 por ciento, el rubro más pesado de los tres.
- Honorarios del abogado, que se pactan como suma fija o como porcentaje y no hacen parte de la tarifa oficial.
Sumados los tres primeros, el comprador mueve alrededor del 2 por ciento del precio el día del cierre, en dinero distinto a la cuota inicial y al desembolso del crédito. Es el error más común en el campestre de Envigado: llegar con el 100 por ciento del precio y sin el 2 por ciento adicional.
¿Y qué paga el vendedor?
El vendedor asume su parte de los derechos notariales y, si hay utilidad, el impuesto sobre esa utilidad. Cuando el inmueble se tuvo dos años o más, la venta se liquida como ganancia ocasional al 15 por ciento. Si se tuvo menos de dos años, la utilidad entra como renta ordinaria y la tarifa cambia. Esto importa al comprador por una razón práctica: un vendedor que descubre tarde su carga tributaria frena el cierre.
El vendedor también debe entregar el inmueble a paz y salvo de predial y de administración. Pida los recibos, no la promesa verbal de que “está al día”.
¿Cuánto es el predial de una casa campestre en Envigado?
El impuesto predial va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral, según el municipio y la categoría del predio. En campestre la diferencia entre el extremo bajo y el alto de ese rango puede ser de varios millones al año sobre una misma casa, así que no lo estime: pida la última factura de predial del predio que está mirando y lea el avalúo catastral y la tarifa aplicada.
Dos advertencias sobre el predial en zona campestre:
- El avalúo catastral puede estar muy por debajo del precio de venta. Eso no es una ganga: significa que una actualización catastral futura subirá la factura.
- Si el predio cambió de uso rural a suburbano en la última revisión del POT, la tarifa pudo moverse. Compare dos o tres facturas de años distintos.
¿Qué costos aparecen después de firmar y nadie menciona?
Estos no son tarifas oficiales, pero son gastos reales del campestre en Envigado:
- Administración de la parcelación, si el predio está en copropiedad. Se paga mensual y cubre portería, vías internas, zonas verdes y, en muchos casos, el sistema de agua.
- Agua y saneamiento. Si el predio no está conectado a red municipal, verifique de dónde viene el agua, quién la administra y si hay pozo séptico. El mantenimiento corre por cuenta del propietario.
- Vías internas y acceso. En predios aislados, el mantenimiento de la vía de acceso puede ser un acuerdo entre vecinos sin formalizar.
- Seguro y mantenimiento. Una casa campestre en ladera exige revisión de taludes, canoas y cubierta después de cada temporada de lluvias.
¿Cuánto me demoro desde que acordamos el negocio?
El cierre de una compraventa toma normalmente entre 30 y 45 días desde que se acuerda el negocio. Ese plazo se consume en la promesa de compraventa, el estudio de títulos, el avalúo si hay crédito, la aprobación bancaria y la cita en notaría. Con crédito hipotecario, el calendario depende del banco; sin crédito, puede acortarse, pero el estudio de títulos no se debe saltar.
Antes de firmar promesa, pida el certificado de tradición y libertad con la matrícula inmobiliaria. Ahí aparece el propietario inscrito, las hipotecas, los embargos y las afectaciones. Es el documento que define si hay negocio o no.
¿Qué reviso del POT antes de comprometerme?
El uso del suelo lo define el Plan de Ordenamiento Territorial de cada municipio y determina si un predio admite vivienda campestre, parcelación o solo uso agrícola. En Envigado, un predio en la parte alta puede estar en una categoría que limita densidad, área mínima de lote o índice de ocupación. Solicite el certificado de uso del suelo en la Secretaría de Planeación con el número de matrícula y la cédula catastral, antes de poner plata en una promesa.
Si está comparando precios de entrada entre municipios del Oriente antes de decidirse, en Guatapé y El Peñol una casa campestre se consigue desde unos $600 millones, con un valor típico cercano a los $1.075 millones, mientras que en Antioquia la casa campestre parte de unos $1.230 millones y se ubica típicamente en $2.993 millones. Vea la guía completa para el contexto de la zona.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto son los gastos de cierre al comprar una casa campestre en Envigado?
Rondan el 2 por ciento del precio: notaría 0,27 por ciento, registro 0,67 por ciento y beneficencia 1 por ciento, más los honorarios del abogado, que se pactan aparte. Ese dinero es adicional a la cuota inicial y al desembolso del crédito, y se necesita disponible el día de la escritura.
¿Cuánto cuesta el impuesto predial de un predio campestre?
El impuesto predial va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral, según el municipio y la categoría del predio. No lo estime: pida la última factura del predio, lea el avalúo catastral y la tarifa aplicada, y compare dos o tres años para detectar actualizaciones catastrales.
¿Qué impuesto paga el vendedor de una casa campestre?
Si el vendedor tuvo el inmueble dos años o más, la utilidad de la venta se liquida como ganancia ocasional al 15 por ciento. Si lo tuvo menos de dos años, la utilidad entra como renta ordinaria. El vendedor también debe entregar el inmueble a paz y salvo de predial y administración.
¿Cuánto se demora el cierre de la compraventa?
Entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio. En ese plazo caben la promesa de compraventa, el estudio de títulos, el avalúo si hay crédito hipotecario, la aprobación bancaria y la cita en notaría. Con crédito el calendario lo marca el banco.
¿Qué documento muestra si la casa campestre tiene hipotecas o embargos?
El certificado de tradición y libertad, que se pide con el número de matrícula inmobiliaria. Muestra el propietario inscrito, las hipotecas, los embargos y las afectaciones. Pídalo antes de firmar promesa, no después.
¿Cómo sé si el predio admite vivienda campestre?
El uso del suelo lo define el Plan de Ordenamiento Territorial del municipio, y determina si el predio admite vivienda campestre, parcelación o solo uso agrícola. Solicite el certificado de uso del suelo en la Secretaría de Planeación con la matrícula inmobiliaria y la cédula catastral.
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