Vender casa campestre en Envigado: ¿cuánto impuesto paga?

Vender una casa campestre en el corregimiento de Envigado paga 15 por ciento de ganancia ocasional si usted fue dueño dos años o más. La base no es el precio de venta: es el precio menos el costo fiscal (lo que pagó, más mejoras con factura, más ajustes). El comprador asume aparte sus gastos de cierre, cerca del 2 por ciento.

¿Quién paga qué cuando se vende una casa campestre en Envigado?

La confusión más común en una negociación campestre es creer que “los gastos de escrituración se parten por mitad” cubre todo. No es así. Hay dos bolsillos distintos y conviene dejarlo escrito en la promesa de compraventa.

El comprador paga los gastos de cierre, que rondan el 2 por ciento del precio: beneficencia 1 por ciento, registro 0,67 por ciento y notaría 0,27 por ciento, más los honorarios del abogado que revise los títulos. Si pide crédito, suma el avalúo del banco y los gastos de la hipoteca.

El vendedor paga el impuesto sobre la utilidad. Si tuvo el inmueble dos años o más, esa utilidad tributa como ganancia ocasional al 15 por ciento. Y paga también el predial causado hasta la fecha de la venta, además de las cuentas de administración si el predio está en parcelación.

¿Sobre qué cifra se calcula realmente el 15 por ciento?

No sobre el precio de venta. Sobre la diferencia entre el precio de venta y el costo fiscal del inmueble. Esa resta es la que define si usted paga mucho, poco o nada.

El costo fiscal se arma, a grandes rasgos, con:

• El valor de adquisición que figura en su escritura de compra.
• Las mejoras y construcciones, siempre que pueda soportarlas con facturas y contratos a su nombre.
• Los ajustes que la ley permite aplicar al costo, y la opción de tomar el avalúo catastral del año anterior cuando resulta más favorable.
• Las contribuciones por valorización efectivamente pagadas.

Dos casas vecinas en la misma vereda, vendidas por el mismo valor, pueden pagar impuestos muy distintos solo por esto: una heredó la casa hace veinte años sin un solo papel de obra, la otra guardó cada factura de la piscina, el muro de contención y el pozo séptico. Esa carpeta de facturas es dinero.

¿Qué documentos debo reunir antes de sentarme a negociar?

Reúnalos antes de recibir la primera oferta, no después. En una casa campestre el papeleo es más largo que en un apartamento porque hay predio, construcción y, con frecuencia, accesos y aguas de por medio.

1. Escritura de adquisición, completa y legible, con el valor por el que usted compró.
2. Certificado de tradición y libertad reciente, pedido con el número de matrícula inmobiliaria. Ahí aparecen el propietario inscrito, las hipotecas, los embargos y las afectaciones.
3. Facturas y contratos de las mejoras: obra gris, acabados, piscina, cerramiento, pozo séptico, tanques.
4. Paz y salvo de predial y, si hay copropiedad, paz y salvo de administración.
5. Certificado de uso del suelo del municipio, que se define por el Plan de Ordenamiento Territorial y determina si el predio admite vivienda campestre, parcelación o solo uso agrícola.
6. Recibos de servicios y los soportes del agua (acueducto veredal, concesión o nacimiento).

Si la construcción no está incorporada en la escritura ni en catastro, resuélvalo antes. Esa corrección suele tomar semanas y frena el cierre justo cuando el comprador ya está con el crédito aprobado.

¿Y si vendí antes de cumplir dos años de propietario?

Entonces la utilidad no se trata como ganancia ocasional. Pasa a ser renta ordinaria y se liquida con las tarifas de renta, que para la mayoría de personas naturales resultan más altas que el 15 por ciento.

Por eso, cuando la venta está cerca de la frontera de los dos años, vale la pena mirar el calendario antes que el precio. Si a la fecha de escritura le faltan pocas semanas para cumplirlos, correr la firma puede valer más que negociar un descuento. Cuente desde la fecha de la escritura de compra, no desde la promesa ni desde la entrega de llaves.

¿Cómo encaja el impuesto en el cronograma de la venta?

El cierre de una compraventa toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio. Ese es el tiempo de estudio de títulos, avalúo si hay crédito, promesa, minuta, firma en notaría y registro.

El impuesto, en cambio, no se paga en la notaría. Se declara en la declaración de renta del año gravable en que se firmó la escritura, que se presenta al año siguiente. Dos consecuencias prácticas: el dinero entra completo a su cuenta y es usted quien debe apartar la provisión, y la fecha de la firma decide en qué año queda la operación.

Un dato que suele sorprender a quien vende: si usted no declaraba renta, una venta campestre puede obligarlo a declarar ese año. Pregúntelo con su contador antes de firmar, no en abril del año siguiente.

¿Qué más conviene tener claro antes de poner la casa en el mercado?

El predial del inmueble va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral según el municipio, y el comprador lo va a preguntar. Tenga el recibo a la mano y el paz y salvo listo.

Si piensa reinvertir en el Oriente, los órdenes de magnitud ayudan a decidir. En Antioquia una casa campestre se consigue desde unos $1.300 millones y el valor típico ronda los $3.000 millones, mientras que en Guatapé y El Peñol se consigue desde unos $600 millones con un valor típico cercano a $1.075 millones. Una finca en esa zona del embalse parte de unos $550 millones y ronda los $1.475 millones.

Históricamente la valorización en la zona se ha movido entre el 7 y el 8 por ciento anual. Es historia, no una promesa, y no debería ser el argumento central de su decisión.

Si quiere ver el panorama completo de la zona antes de decidir, revise la guía completa.

Mike Zapata · Corredor inmobiliario · escribe para la red. Corredor inmobiliario, Guatapé y Oriente antioqueño. Especializado en Guatapé y El Peñol, Antioquia, Colombia. Fundador de Mike Zapata Real Estate y autor de las guías de los portales Guatapé Properties y Guatapé Finca Raíz.