¿Cómo puedo comprar un terreno si no tengo dinero?

Si no tiene dinero, no compra: lo que sí puede hacer es comprar sin tener el precio completo hoy. Esa es la respuesta honesta. En Colombia un lote se transfiere con escritura pública ante notario y su registro posterior, y para eso alguien tiene que poner la plata: usted, un banco, el vendedor o un socio. Lo que varía es quién la pone y cuándo. Abajo están las cuatro rutas reales y lo que exige cada una.

Para dimensionar: en Guatapé y El Peñol un lote se consigue desde unos $409 millones, con un valor típico cercano a $1.385 millones. En Antioquia, desde unos $380 millones, con típico alrededor de $850 millones. Sobre ese precio hay que sumar gastos de cierre del comprador cercanos al 2 por ciento (notaría 0,27 por ciento, registro 0,67 por ciento y beneficencia 1 por ciento), más honorarios del abogado.

¿Se puede comprar un terreno con crédito del banco?

Sí, pero con una condición que sorprende a mucha gente: la financiación de lote sin construcción es más restringida que la de vivienda. El banco pide cuota inicial en efectivo, avalúo del predio, certificado de tradición y libertad limpio (sin hipotecas, embargos ni afectaciones vigentes) y capacidad de pago demostrable.

Si su respuesta a “no tengo dinero” es “no tengo ahorros, pero tengo ingresos”, el crédito es su camino y el trabajo empieza por la cuota inicial, no por buscar lote.

Si su respuesta es “no tengo ingresos formales ni ahorros”, ningún banco va a fondear la compra. Ahí sirven las otras tres rutas.

¿Qué es comprar directo con el dueño y cómo se protege?

Es la ruta más usada por quien no califica en banco: el vendedor financia. Se acuerda una cuota inicial, un plazo y unas cuotas, y se escritura al final o se escritura de entrada con hipoteca a favor del vendedor.

Las dos formas no son iguales:

• Escritura al final. Usted paga cuotas y el predio sigue a nombre del vendedor hasta la última. Es la más riesgosa: si al vendedor le embargan el predio, si fallece o si lo vuelve a vender, usted quedó pagando algo que no es suyo. Mínimo: promesa de compraventa por escrito, con matrícula inmobiliaria, área, precio, fechas y cláusula penal.
• Escritura de entrada con hipoteca a favor del vendedor. Usted queda como propietario inscrito desde el primer día y el vendedor queda garantizado con la hipoteca. Es más segura para el comprador y perfectamente legal. Si el vendedor la rechaza de plano, pregunte por qué.

En cualquiera de las dos, pida el certificado de tradición y libertad con la matrícula inmobiliaria antes de entregar un peso. Ahí aparecen el propietario inscrito, las hipotecas, los embargos y las afectaciones. Y verifique que el predial esté al día: el vendedor debe estarlo antes de escriturar.

¿Y si no tengo nada de capital propio?

Tres opciones que sí mueven la aguja:

Compra entre socios. Dos o tres personas compran un lote grande que ninguna podía sola. Se puede hacer en copropiedad (cada uno con su porcentaje en la misma matrícula) o constituyendo una sociedad dueña del predio. Antes de firmar, deje por escrito qué pasa si uno quiere vender, si uno deja de aportar o si uno fallece. Es lo que después evita el pleito.

Cesión de derechos de una promesa. Usted firma promesa, paga una parte, y antes de escriturar cede su posición a otro comprador. Requiere que la promesa lo permita expresamente y un margen real entre lo pactado y lo que pague el cesionario. No es magia: si el precio pactado no estaba por debajo del mercado, no hay margen.

Aporte en especie. Si tiene un vehículo, un apartamento más pequeño o un inmueble heredado, eso es capital. Permuta parcial más saldo en cuotas es una estructura común y se escritura igual que una compraventa.

¿Qué reviso antes de comprometerme, aunque la plata sea prestada?

Lo que financia el banco o el dueño es un predio, y un título limpio no garantiza que se pueda construir. Eso lo define el Plan de Ordenamiento Territorial del municipio, que determina si el predio admite vivienda campestre, parcelación o solo uso agrícola. Pida el certificado de uso del suelo en la oficina de planeación municipal antes de firmar promesa.

Revise también acceso (que la vía esté escriturada y no sea de hecho), agua y servicios, y que el área de la escritura cuadre con lo que le están mostrando.

El cierre, una vez acordado el negocio, toma normalmente entre 30 y 45 días. Ese es el plazo real para conseguir la aprobación del crédito, el avalúo y los papeles. Si alguien le pide decidir en 48 horas, esa prisa no es suya.

Y el costo de tener el predio: el impuesto predial va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral según el municipio, y se paga todos los años, con o sin construcción encima.

Mike Zapata · Corredor inmobiliario · escribe para la red. Corredor inmobiliario, Guatapé y Oriente antioqueño. Especializado en Guatapé y El Peñol, Antioquia, Colombia. Fundador de Mike Zapata Real Estate y autor de las guías de los portales Guatapé Properties y Guatapé Finca Raíz.