Puntos clave
- Para que se haga a la idea de la escala: en Guatapé y El Peñol un lote se consigue desde unos $409 millones y el valor típico ronda los $1.385 millones.
- Todo esto se puede pactar distinto en la promesa de compraventa.
- Escriturar es el último paso, no el primero.
- El cierre de una compraventa toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio.
Una escritura de un terreno cuesta alrededor del 2 por ciento del precio del predio en gastos de cierre: notaría 0,27 por ciento, registro 0,67 por ciento y beneficencia 1 por ciento, más los honorarios del abogado. Esos porcentajes se calculan sobre el valor que quede escriturado, no sobre el avalúo catastral.
Es decir, la escritura no tiene un precio fijo en pesos. Se cobra por tarifas proporcionales al valor del negocio. Entre más caro el lote, más cuesta escriturarlo.
¿Cómo calculo cuánto me cuesta escriturar mi terreno?
Tome el precio que va a quedar en la escritura y aplíquele los tres rubros:
- Notaría (0,27 por ciento): es el derecho notarial por otorgar la escritura pública. En la práctica se reparte entre comprador y vendedor por mitades, salvo pacto distinto, y a eso se le suman copias, autenticaciones y el IVA sobre el servicio.
- Registro (0,67 por ciento): lo cobra la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos para inscribir la escritura en el folio de matrícula inmobiliaria. Sin esta inscripción la venta no le es oponible a terceros, así que no es opcional.
- Beneficencia o rentas departamentales (1 por ciento): es la estampilla departamental que se paga antes del registro.
Sume los honorarios del abogado que redacta la minuta y revisa los títulos. Ese valor se pacta libremente y no es un porcentaje de ley.
Para que se haga a la idea de la escala: en Guatapé y El Peñol un lote se consigue desde unos $409 millones y el valor típico ronda los $1.385 millones. En Antioquia, un lote parte de unos $380 millones y lo típico ronda los $850 millones. Aplique el 2 por ciento sobre la cifra que corresponda a su caso y tendrá el estimado de cierre.
¿Quién paga qué en la escritura?
La costumbre en Antioquia reparte así:
- El comprador asume el registro, la beneficencia y su mitad de los derechos notariales. Por eso se habla del 2 por ciento como gasto del comprador.
- El vendedor asume su mitad de notaría, el impuesto predial al día hasta la fecha de la escritura, la cancelación de hipotecas si las hay y la retención en la fuente cuando aplique.
- La ganancia ocasional la paga el vendedor: 15 por ciento sobre la utilidad cuando tuvo el inmueble dos años o más.
Todo esto se puede pactar distinto en la promesa de compraventa. Déjelo escrito ahí, con nombre y apellido de quién paga cada rubro, porque discutirlo el día de la firma en la notaría es lo que daña los negocios.
¿Qué pido antes de pagar la escritura?
Escriturar es el último paso, no el primero. Antes de girar dinero:
- Certificado de tradición y libertad. Se pide con el número de matrícula inmobiliaria y muestra el propietario inscrito, la cadena de dueños, hipotecas, embargos y afectaciones vigentes. Se lee completo antes de entregar un peso.
- Paz y salvo de predial. El impuesto predial lo cobra el municipio sobre el avalúo catastral y va del 0,3 al 1,2 por ciento según el municipio. El vendedor debe estar al día para poder escriturar.
- Certificado de uso del suelo. El Plan de Ordenamiento Territorial del municipio define si el predio admite vivienda campestre, parcelación o solo uso agrícola. Un título limpio no garantiza que usted pueda construir.
- Cédula catastral y linderos. Verifique que el área y los linderos de la escritura coincidan con lo que le están mostrando en campo.
En Colombia la propiedad se transfiere con escritura pública ante notario y el registro posterior. Firmar y no registrar lo deja sin protección frente a terceros, así que guarde el presupuesto del registro desde el principio.
¿Cuánto me demoro desde el acuerdo hasta la escritura?
El cierre de una compraventa toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio. Ese tiempo se va en el estudio de títulos, la firma de la promesa, la liquidación de impuestos en la notaría y, si hay crédito, el avalúo y la aprobación del banco.
Si el predio tiene sucesión sin liquidar, falsa tradición en el folio, hipoteca sin cancelar o un lindero que no cuadra, el plazo se alarga. Conviene pedir el certificado de tradición y el uso del suelo antes de firmar la promesa, no después.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta la escritura de un terreno en Colombia?
Cerca del 2 por ciento del valor escriturado: notaría 0,27 por ciento, registro 0,67 por ciento y beneficencia 1 por ciento, más los honorarios del abogado que redacta la minuta y estudia los títulos. No es una tarifa fija en pesos.
¿La escritura sola basta para ser dueño del terreno?
No. En Colombia la propiedad se transfiere con escritura pública ante notario y el registro posterior en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Sin ese registro, la venta no le es oponible a terceros.
¿Quién paga la escritura, el comprador o el vendedor?
Por costumbre el comprador paga registro, beneficencia y la mitad de la notaría; el vendedor paga la otra mitad de notaría y el predial al día. Se puede pactar distinto, pero debe quedar escrito en la promesa de compraventa.
¿Cuánto se demora escriturar un lote?
El cierre de una compraventa toma normalmente entre 30 y 45 días desde que se acuerda el negocio. Sucesiones sin liquidar, hipotecas vigentes o linderos que no cuadran alargan ese plazo.
¿Qué documento reviso antes de pagar la escritura?
El certificado de tradición y libertad, que se pide con la matrícula inmobiliaria y muestra propietario inscrito, cadena de dueños, hipotecas, embargos y afectaciones. Se lee antes de entregar dinero, no después.
¿Quieres que lo revisemos contigo?
Cuéntanos qué zona y qué presupuesto tienes en mente, y te respondemos el mismo día con opciones reales de nuestra red.
Escríbenos por WhatsApp →