¿Cómo comprar un lote de terreno? Guía de 5 pasos

Para comprar un lote de terreno usted pide la matrícula inmobiliaria y saca el certificado de tradición y libertad, confirma el uso del suelo en el POT del municipio, firma promesa de compraventa, escritura ante notario y registra. El cierre toma entre 30 y 45 días.

Ese es el orden, y el orden importa: cada paso puede hacer que usted se retire sin haber entregado un peso.

¿Qué papeles se piden antes de entregar dinero?

El certificado de tradición y libertad se solicita con la matrícula inmobiliaria del predio y es lo primero que se lee. Muestra la cadena de propietarios, quién figura hoy como propietario inscrito, y si hay hipotecas, embargos o afectaciones vigentes. Si el que le ofrece el lote no aparece ahí como propietario, no hay negocio que discutir hasta aclararlo.

Después pida la escritura pública anterior (la que le dio el título al vendedor actual), el paz y salvo de impuesto predial y el certificado de uso del suelo expedido por planeación municipal. El predial lo cobra el municipio sobre el avalúo catastral y el vendedor debe estar al día antes de escriturar; si hay deuda, se descuenta del precio o se paga en la notaría el día de la firma.

Un detalle que se pasa por alto: el área que dice la escritura y el área que le mostraron en campo no siempre coinciden. Un levantamiento topográfico con amojonamiento, antes de firmar promesa, cuesta mucho menos que un pleito de linderos.

¿Cómo saber si en ese lote se puede construir?

Un título limpio no garantiza que usted pueda construir. Lo que se puede edificar o explotar en un predio lo define el Plan de Ordenamiento Territorial del municipio, y ese documento determina si el lote admite vivienda campestre, parcelación o solamente uso agrícola. Dos lotes vecinos, con la misma vista y el mismo precio, pueden tener destinaciones distintas.

Vaya a la oficina de planeación del municipio donde está el predio, lleve la matrícula y pregunte, por escrito, tres cosas: la clasificación del suelo, el índice de ocupación permitido y el área mínima de subdivisión. Pregunte también por retiros a quebradas, rondas hídricas y si el predio tiene alguna afectación ambiental o de reserva. La respuesta escrita de planeación es el documento que sustenta su decisión.

Lo mismo con el acceso y los servicios: verifique si la vía de entrada está escriturada como servidumbre o si es de hecho, y si hay disponibilidad de agua y energía. Un lote sin acceso escriturado y sin agua es, en la práctica, un lote que no se puede habitar.

¿Cuánto cuesta comprar un lote y cuánto se suma al precio?

En Guatapé y El Peñol, un lote se consigue desde unos $409 millones y el valor típico ronda los $1.385 millones. En el conjunto de Antioquia, el punto de entrada está cerca de $380 millones y el valor típico alrededor de $850 millones.

Sobre ese precio, los gastos de cierre del comprador rondan el 2 por ciento: notaría 0,27 por ciento, registro 0,67 por ciento y beneficencia 1 por ciento, más los honorarios del abogado. Hacia adelante, el impuesto predial anual va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral según el municipio. Si más adelante usted vende el lote después de haberlo tenido dos años o más, la ganancia ocasional se liquida al 15 por ciento.

Presupueste también el levantamiento topográfico, el estudio de títulos y, si el lote es rural, el cerramiento y la adecuación del acceso.

¿Cómo se cierra el negocio, paso a paso?

1. Oferta y aceptación. Acuerde precio, forma de pago y fecha de entrega por escrito, aunque sea en un correo.
2. Estudio de títulos. Un abogado revisa el certificado de tradición, las escrituras anteriores y las afectaciones. Es el momento de retirarse si algo no cuadra.
3. Promesa de compraventa. Se firma con los linderos, el área, el precio, la fecha de escrituración, la notaría y la cláusula penal. Las arras se entregan aquí, no antes.
4. Escritura pública. En Colombia la propiedad se transfiere con escritura ante notario, con los paz y salvos de predial y valorización al día.
5. Registro. Se radica en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Sin registro, la venta no le es oponible a terceros. Al final pida un certificado de tradición nuevo y confirme que usted aparece como propietario inscrito.

Desde el acuerdo hasta el registro, cuente entre 30 y 45 días. Si hay crédito hipotecario de por medio, el avalúo y el estudio del banco se suman al calendario y conviene pactarlo así en la promesa.

Mike Zapata · Corredor inmobiliario · escribe para la red. Corredor inmobiliario, Guatapé y Oriente antioqueño. Especializado en Guatapé y El Peñol, Antioquia, Colombia. Fundador de Mike Zapata Real Estate y autor de las guías de los portales Guatapé Properties y Guatapé Finca Raíz.