Puntos clave
- En propiedad horizontal las cuotas de administración son una obligación que pesa sobre el bien, no solo sobre la persona que las dejó de pagar.
- Si el paz y salvo solo menciona cuotas ordinarias, pregunte por escrito si hay cuotas extraordinarias aprobadas o en proceso de aprobación.
- Tres documentos más, y todos los da la administración:
- No es motivo para romper el negocio, es motivo para ordenarlo.
- El cierre de una compraventa toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio.
Si el apartamento que mira en Las Flores, Envigado, está en propiedad horizontal, el administrador debe entregarle un paz y salvo de administración a nombre del inmueble antes de firmar en notaría. Ese documento dice cuánto se debe por cuotas, multas e intereses. Sin él, la deuda viaja con el apartamento y la cobra la copropiedad al nuevo dueño.
¿Por qué la deuda de administración se vuelve problema del comprador?
En propiedad horizontal las cuotas de administración son una obligación que pesa sobre el bien, no solo sobre la persona que las dejó de pagar. Si el vendedor adeuda ocho meses y usted firma sin revisar, la copropiedad le va a cobrar a usted, y tiene con qué: puede iniciar cobro ejecutivo contra el inmueble.
Por eso el paz y salvo no es un papel de trámite. Es la prueba de que el apartamento entra limpio a su patrimonio. Y por eso se pide fechado cerca de la firma, no uno de hace tres meses que ya quedó desactualizado.
¿Qué debe decir exactamente el paz y salvo?
Pida que el documento traiga, como mínimo:
- El número de la unidad privada tal como aparece en la escritura y en el reglamento de propiedad horizontal, no solo “apartamento 302”.
- La matrícula inmobiliaria del inmueble.
- La fecha de corte, que debe ser de días, no de meses.
- Una frase expresa de que no existen cuotas ordinarias, extraordinarias, multas ni intereses pendientes.
- Firma del administrador y, si la copropiedad lo maneja así, sello o constancia de la revisoría fiscal.
Si el paz y salvo solo menciona cuotas ordinarias, pregunte por escrito si hay cuotas extraordinarias aprobadas o en proceso de aprobación. Es ahí donde aparecen las sorpresas.
¿Qué pido además del paz y salvo?
Tres documentos más, y todos los da la administración:
El reglamento de propiedad horizontal. Define los coeficientes de copropiedad, los bienes comunes y las restricciones de uso. Ahí se sabe si el parqueadero y el cuarto útil son de uso exclusivo, bienes privados con matrícula o simples asignaciones que la asamblea puede cambiar.
Las actas de asamblea de los últimos dos o tres años. Son el historial clínico del edificio. Ahí aparecen las obras pendientes, las cuotas extraordinarias aprobadas, los pleitos con constructora y las discusiones sobre fachada, cubierta o ascensores.
El presupuesto vigente y el valor de la cuota mensual. Para que no haya discusión sobre cuánto va a pagar desde el primer mes.
Y por fuera de la administración, el certificado de tradición y libertad, que se pide con la matrícula inmobiliaria y muestra el propietario inscrito, hipotecas, embargos y afectaciones. Ese lo pide usted directamente, no lo reciba de segunda mano.
¿Qué hago si el vendedor sí debe administración?
No es motivo para romper el negocio, es motivo para ordenarlo. Dos salidas que funcionan:
- Descuento del saldo en notaría. El valor adeudado se resta del dinero que recibe el vendedor y la inmobiliaria o el abogado paga directamente a la copropiedad el mismo día. Esto queda escrito en la promesa de compraventa.
- Retención parcial del precio. Se deja una suma retenida hasta que el administrador expida el paz y salvo definitivo. Se libera contra entrega del documento.
Lo que no sirve es la promesa verbal de que “eso lo arreglo yo después de la firma”. Después de la firma usted ya no tiene palanca.
¿Cómo encaja esto en el cronograma de la compra?
El cierre de una compraventa toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio. El paz y salvo se pide al inicio, para saber con qué se está negociando, y se vuelve a pedir actualizado en los días previos a la firma.
Mientras tanto, vaya presupuestando lo demás. Los gastos de cierre del comprador rondan el 2 por ciento del precio: notaría 0,27 por ciento, registro 0,67 por ciento y beneficencia 1 por ciento, más los honorarios del abogado. El impuesto predial anual va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral según el municipio, y también debe quedar al día antes de firmar.
Para tener una referencia del orden de magnitud del mercado de apartamentos en el departamento: en Antioquia un apartamento se consigue desde unos $303 millones y el valor típico ronda los $640 millones. Cada barrio tiene su propia realidad, pero sirve para calcular qué significa ese 2 por ciento en pesos.
¿Y si el edificio es viejo o pequeño?
En copropiedades pequeñas o antiguas a veces no hay administrador profesional sino un vecino que lleva las cuentas. El paz y salvo igual se exige, firmado por quien ejerza la administración según el acta de asamblea vigente. Pida también esa acta donde lo nombran, para saber que quien firma tiene la facultad de hacerlo.
Si no existe administración constituida ni contabilidad, eso en sí mismo es un hallazgo: significa que no hay fondo de imprevistos y que cualquier reparación mayor de fachada, cubierta o red hidráulica se reparte en cuota extraordinaria entre los propietarios. Preguntar por el estado de la cubierta y de las redes antes de ofertar deja de ser opcional.
Si quiere ver el panorama completo del sector antes de entrar en detalle con un inmueble puntual, revise la guía completa.
Preguntas frecuentes
¿El paz y salvo de administración lo pide el comprador o el vendedor?
Lo solicita el vendedor, porque es el propietario inscrito y la administración le responde a él. Pero el comprador debe exigir verlo, revisar que esté a nombre de la unidad privada correcta y que la fecha de corte sea de días antes de la firma, no de meses atrás.
¿Qué pasa si firmo la escritura y el apartamento tenía deuda de administración?
La copropiedad puede cobrarle a usted como nuevo propietario, porque la obligación pesa sobre el inmueble. Tendría que pagar y luego perseguir al vendedor para que le devuelva el dinero, un pleito aparte que cuesta tiempo y honorarios.
¿Una cuota extraordinaria aprobada antes de la firma la pago yo?
Depende de cómo se pacte en la promesa de compraventa, y por eso hay que leerla antes. Si la asamblea ya la aprobó y no quedó dicho nada, lo más probable es que la cobren contra el inmueble. Revise las actas de asamblea de los últimos años y deje el punto por escrito.
¿Cómo verifico que el parqueadero sí viene con el apartamento?
En el reglamento de propiedad horizontal y en el certificado de tradición y libertad. El parqueadero puede ser un bien privado con matrícula inmobiliaria propia, un bien común de uso exclusivo o una asignación de asamblea. Cada caso se escritura distinto y conviene aclararlo antes de ofertar.
¿Cuánto me cuesta cerrar la compra además del precio?
Los gastos de cierre del comprador rondan el 2 por ciento del precio: notaría 0,27 por ciento, registro 0,67 por ciento y beneficencia 1 por ciento, más los honorarios del abogado. A eso súmele el impuesto predial anual, que va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral según el municipio.
¿Cuánto tiempo toma todo el proceso?
El cierre de una compraventa toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio. En ese periodo se consiguen los documentos de la copropiedad, se firma la promesa, se hace el estudio de títulos y, si hay crédito, se surten el avalúo y la aprobación del banco.
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