Puntos clave
- Porque no es un gasto accesorio: es un costo fijo mensual que acompaña al inmueble mientras usted sea propietario, y en unidades con portería 24 horas, ascensores, gimnasio, piscina y zonas verdes amplias puede cambiar por completo la cuenta de un comprador que ya calculó la cuota del crédito.
- Pida estos cinco, por escrito, antes de firmar promesa:
- Pida una cita o un correo y haga estas preguntas, una por una:
- El reglamento de PH define el coeficiente de copropiedad de su apartamento, que determina cuánto paga de administración y cuánto vale su voto en asamblea.
- Los gastos de cierre del comprador rondan el 2 por ciento del precio: notaría 0,27 por ciento, registro 0,67 por ciento y beneficencia 1 por ciento, más los honorarios del abogado.
En San Lucas casi todo es propiedad horizontal: unidades cerradas con administración, zonas comunes y reglamento inscrito. Antes de ofertar pida el reglamento de PH, el paz y salvo de administración, la cuota mensual vigente y el acta de la última asamblea. El cierre de una compraventa toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio.
¿Por qué la cuota de administración pesa tanto en San Lucas?
Porque no es un gasto accesorio: es un costo fijo mensual que acompaña al inmueble mientras usted sea propietario, y en unidades con portería 24 horas, ascensores, gimnasio, piscina y zonas verdes amplias puede cambiar por completo la cuenta de un comprador que ya calculó la cuota del crédito.
Dos apartamentos con el mismo precio de lista no cuestan lo mismo si uno tiene una cuota de administración moderada y el otro arrastra una cuota alta más cuotas extraordinarias aprobadas. Y a diferencia del precio, que se negocia una vez, la administración se paga todos los meses.
Por eso la pregunta correcta nunca es solo “¿de cuánto es la administración?”. Es: de cuánto es hoy, de cuánto era el año pasado, qué incluye, qué no incluye y qué decisiones de gasto están aprobadas y todavía no se reflejan en la cuota.
¿Qué documentos debo pedir antes de ofertar?
Pida estos cinco, por escrito, antes de firmar promesa:
- Reglamento de propiedad horizontal, con el número de escritura y la constancia de inscripción. Ahí están los coeficientes de copropiedad, el destino de cada bien y las reglas sobre mascotas, arriendo por temporada, reformas y uso de zonas comunes.
- Paz y salvo de administración expedido por el administrador, a nombre del propietario inscrito y con fecha reciente. En propiedad horizontal las deudas de administración persiguen al inmueble, no a la persona que se fue.
- Actas de las dos últimas asambleas ordinarias y de cualquier asamblea extraordinaria del último año. Ahí aparecen las cuotas extraordinarias aprobadas, los pleitos de la copropiedad y las obras pendientes.
- Presupuesto vigente y estado de cartera de la copropiedad. Una copropiedad con cartera morosa alta termina financiándose con cuotas extraordinarias.
- Certificado de tradición y libertad del apartamento, que se pide con la matrícula inmobiliaria y muestra propietario inscrito, hipotecas, embargos y afectaciones.
Si además compra parqueadero o cuarto útil, verifique si tienen matrícula inmobiliaria propia o si son bienes comunes de uso exclusivo. No es lo mismo: lo primero se vende aparte, lo segundo va atado y puede tener restricciones.
¿Qué preguntas concretas le hago al administrador?
Pida una cita o un correo y haga estas preguntas, una por una:
- ¿Cuál es la cuota mensual actual para este coeficiente y cuál era hace un año?
- ¿Qué cubre exactamente: vigilancia, aseo, mantenimiento de ascensores, piscina, jardinería, fondo de imprevistos? ¿El agua se factura por contador individual o por la administración?
- ¿Hay cuota extraordinaria vigente o aprobada para este año? ¿Hasta cuándo se cobra y por cuánto?
- ¿Cuánto tiene la copropiedad en el fondo de imprevistos?
- ¿Hay obras pendientes de fachada, impermeabilización, cambio de ascensores o reposición de tubería?
- ¿Hay procesos judiciales en los que la copropiedad sea parte?
- ¿El reglamento permite arrendar por días o por temporada? ¿Hay restricción de mascotas o de reformas internas?
- ¿Cuántos parqueaderos de visitantes hay y cómo se asignan?
La respuesta a la pregunta de obras pendientes es la que más dinero mueve. Una fachada o unos ascensores por reponer se pagan con cuotas extraordinarias y el comprador nuevo las hereda.
¿Qué revisar en el reglamento, más allá de la cuota?
El reglamento de PH define el coeficiente de copropiedad de su apartamento, que determina cuánto paga de administración y cuánto vale su voto en asamblea. Verifique que el coeficiente que figura en el reglamento coincida con el que le están cobrando.
Revise también el destino del bien. Si piensa poner oficina, consultorio o alquiler por temporada, el reglamento puede prohibirlo expresamente. En unidades residenciales de ladera es común la restricción al uso comercial y al arriendo de corta estancia.
Y mire las reglas de reformas: en muchas copropiedades cualquier intervención que toque muros estructurales, fachada, ventanería o redes exige autorización previa del consejo de administración. Si su plan es tumbar un muro o cerrar un balcón, averígüelo antes de ofertar, no después.
¿Cuánto cuesta cerrar, además del precio y la administración?
Los gastos de cierre del comprador rondan el 2 por ciento del precio: notaría 0,27 por ciento, registro 0,67 por ciento y beneficencia 1 por ciento, más los honorarios del abogado. Súmele el impuesto predial anual, que va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral según el municipio.
Si usted es el vendedor, la ganancia ocasional por la venta de un inmueble se liquida al 15 por ciento cuando se tuvo el bien dos años o más.
Para quien está comparando San Lucas con alternativas fuera del Valle de Aburrá, sirve tener la referencia de magnitud: en Antioquia un apartamento se consigue desde unos $303 millones y el valor típico ronda los $640 millones; en la zona de Guatapé y El Peñol, desde unos $286 millones con un valor típico cercano a $510 millones. Son mercados distintos y productos distintos, pero el ejercicio de comparar cuota de administración contra precio de entrada se hace igual en los dos.
¿Y si el apartamento está arrendado o tiene hipoteca?
Si está arrendado, pida el contrato y verifique la fecha de terminación y el estado del depósito. El arriendo tradicional ha rendido entre el 5 y el 9 por ciento bruto anual, y el alquiler por temporada entre el 8 y el 15 por ciento bruto, pero en San Lucas lo segundo depende de que el reglamento de PH lo permita. Confírmelo antes de hacer cuentas.
Si tiene hipoteca inscrita, aparecerá en el certificado de tradición y libertad. Eso no impide la venta: se coordina el levantamiento con el banco acreedor y se paga con el desembolso. Lo que sí hay que hacer es dejarlo escrito en la promesa de compraventa, con plazo y responsable.
Puede revisar también la guía completa del sector antes de ofertar.
Preguntas frecuentes
¿El paz y salvo de administración es obligatorio para escriturar un apartamento en San Lucas?
La notaría suele exigirlo y, sobre todo, le conviene al comprador. En propiedad horizontal las deudas por cuotas de administración afectan al inmueble, de modo que si el vendedor dejó meses sin pagar, la copropiedad puede cobrárselos al nuevo propietario. Pida el paz y salvo expedido por el administrador, a nombre del propietario inscrito y con fecha reciente, y condicione el desembolso a que esté limpio.
¿Qué es el coeficiente de copropiedad y por qué debo verificarlo?
Es el porcentaje de participación de su apartamento sobre el total de la copropiedad. Figura en el reglamento de propiedad horizontal inscrito y determina dos cosas: cuánto paga de administración cada mes y cuánto pesa su voto en la asamblea. Verifique que el coeficiente del reglamento coincida con el que le están cobrando en la cuota, porque las diferencias existen y se corrigen solo si alguien las reclama.
¿El parqueadero y el cuarto útil se venden con el apartamento?
Depende de cómo estén constituidos. Si tienen matrícula inmobiliaria propia son bienes privados independientes y deben incluirse expresamente en la promesa y en la escritura. Si son bienes comunes de uso exclusivo, van atados al apartamento y no se pueden vender por separado. Pídalo claro por escrito antes de ofertar y confírmelo en el certificado de tradición y libertad.
¿Cómo sé si hay cuotas extraordinarias aprobadas que yo tendría que pagar?
En las actas de asamblea. Pida las dos últimas asambleas ordinarias y cualquier extraordinaria del último año: ahí quedan aprobadas las cuotas extraordinarias, con monto, número de cuotas y fecha de inicio. Pregunte también al administrador por obras pendientes de fachada, impermeabilización o ascensores, porque esas son las que terminan convertidas en cuota extraordinaria y las hereda el comprador.
¿Puedo arrendar por días un apartamento en San Lucas?
Solo si el reglamento de propiedad horizontal lo permite. Muchas copropiedades residenciales lo prohíben expresamente o lo limitan por decisión de asamblea. Léalo antes de comprar si su plan depende de esa renta. Como referencia general, el arriendo tradicional ha rendido entre el 5 y el 9 por ciento bruto anual y el alquiler por temporada entre el 8 y el 15 por ciento bruto, pero la segunda opción no está disponible donde el reglamento la veta.
¿Cuánto me cuesta cerrar la compra además del precio?
Los gastos de cierre del comprador rondan el 2 por ciento del precio: notaría 0,27 por ciento, registro 0,67 por ciento y beneficencia 1 por ciento, más los honorarios del abogado. A eso se suman la cuota de administración desde el mes de entrega y el impuesto predial anual, que va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral según el municipio. El cierre toma normalmente entre 30 y 45 días.
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