Sajonia, Rionegro: ¿el predio está en copropiedad o es independiente?

En Sajonia, Rionegro, comprar dentro de una parcelación cerrada implica aceptar un reglamento de propiedad horizontal que fija cuánto puede construir, con qué fachada y cuánto paga de administración; comprar un predio independiente le deja esas decisiones al POT de Rionegro y a usted. Los papeles que debe pedir son distintos en cada caso.

¿Cómo sé si el predio de Sajonia está en copropiedad o es independiente?

No se fíe de la portería ni del portón. Hay predios con acceso compartido y caseta de vigilancia que nunca se constituyeron en propiedad horizontal, y hay parcelaciones formales cuyo portón se ve igual.

La respuesta está en el certificado de tradición y libertad, que se pide con el número de matrícula inmobiliaria. Mire dos cosas:

1. La matrícula matriz y las derivadas. En una propiedad horizontal la matrícula del lote dice que proviene de un englobe sometido a régimen de propiedad horizontal, y suele haber una anotación que cita la escritura de constitución con su número, notaría y fecha.
2. Las anotaciones de afectación. Ahí aparece si el predio está sometido a reglamento, si tiene áreas comunes asignadas y si hay servidumbres inscritas.

Si el certificado no menciona propiedad horizontal por ninguna parte, usted está comprando un predio rural independiente, aunque el vendedor hable de “la unidad” o “el conjunto”. Esa diferencia cambia quién mantiene la vía, quién responde por el agua y qué puede construir.

¿Qué papeles pido si Sajonia resulta ser copropiedad?

Pida estos cinco y léalos antes de firmar promesa, no después:

• Escritura de constitución de la propiedad horizontal y su reglamento. Es el documento que manda. Ahí están los índices de construcción permitidos por lote, los retiros, la altura máxima en pisos, y a veces restricciones de color, material de cubierta y cerramientos.
• Certificado de paz y salvo de administración del lote que va a comprar. Las deudas de administración se persiguen contra el inmueble, no solo contra el vendedor.
• Actas de asamblea de los últimos dos o tres años. Ahí se ven las cuotas extraordinarias aprobadas, los pleitos abiertos y los problemas recurrentes (agua, vía, planta de tratamiento).
• Presupuesto vigente y valor de la cuota de administración, con el coeficiente de copropiedad que le corresponde a ese lote. El coeficiente define cuánto paga usted para siempre.
• Certificado de existencia y representación de la copropiedad, para saber quién firma válidamente los paz y salvos.

Si el vendedor no tiene actas, pídaselas al administrador directamente. Un administrador que se niega a entregarlas es, por sí solo, un dato sobre cómo se maneja esa copropiedad.

¿Y si es un predio independiente en Sajonia?

Entonces el reglamento que lo gobierna es el Plan de Ordenamiento Territorial de Rionegro. El POT define si ese predio admite vivienda campestre, parcelación o solo uso agrícola, y con qué densidad. Pida en la Secretaría de Planeación del municipio el certificado de uso del suelo del predio, citando la matrícula y la cédula catastral.

Además, en un predio independiente usted asume por su cuenta lo que en copropiedad viene resuelto:

• El acceso: verifique que la servidumbre esté inscrita en el certificado de tradición, no que sea un camino de hecho.
• El agua: si no hay acueducto veredal con disponibilidad certificada, el pozo o nacimiento requiere concesión de aguas.
• El mantenimiento de la vía interna, la recolección de basuras y la vigilancia.

Ninguna de las dos opciones es mejor en abstracto. La copropiedad le da reglas y servicios a cambio de una cuota mensual y menos libertad de diseño. El predio independiente le da libertad a cambio de gestionar todo usted.

¿Cuánto cuesta cada opción más allá del precio?

En copropiedad, sume la administración mensual y la posibilidad de cuotas extraordinarias aprobadas en asamblea. En predio independiente, sume la adecuación del acceso, el agua y la energía.

En ambos casos, los gastos de cierre del comprador rondan el 2 por ciento del precio: notaría 0,27 por ciento, registro 0,67 por ciento y beneficencia 1 por ciento, más los honorarios del abogado que revise los títulos. El impuesto predial anual va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral según el municipio.

Si va a vender después, tenga presente que la ganancia ocasional por la venta de un inmueble se liquida al 15 por ciento cuando se tuvo dos años o más.

¿Qué revisar en la escritura antes de firmar promesa?

Tres cruces, en este orden:

1. Linderos y área. Compare el área de la escritura con la del certificado de tradición y con el levantamiento topográfico. Si no cuadran, resuélvalo antes de la promesa.
2. Construcciones. Verifique que la casa, si la hay, esté declarada en la escritura y en catastro. Una casa que no figura es un problema para el avalúo bancario.
3. Gravámenes. El certificado de tradición muestra propietario inscrito, hipotecas, embargos y afectaciones. Lea todas las anotaciones, incluidas las canceladas, porque cuentan la historia del predio.

Con los papeles completos, el cierre de una compraventa toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio. Si falta un paz y salvo o hay que corregir un área, ese plazo se estira.

Si quiere el panorama general de la zona antes de entrar en papeles, revise la guía completa.

Mike Zapata · Corredor inmobiliario · escribe para la red. Corredor inmobiliario, Guatapé y Oriente antioqueño. Especializado en Guatapé y El Peñol, Antioquia, Colombia. Fundador de Mike Zapata Real Estate y autor de las guías de los portales Guatapé Properties y Guatapé Finca Raíz.