Sajonia, Rionegro: ¿cuánto predial voy a pagar y sobre qué valor?

En Sajonia el impuesto predial se liquida sobre el avalúo catastral que le asignó Rionegro al predio, con una tarifa que en Antioquia va del 0,3 al 1,2 por ciento según el municipio. Lo que cambia la cifra no es el precio de compra: es la clasificación del predio en el POT, el área construida registrada y el destino económico que figura en catastro.

¿Sobre qué valor me van a cobrar el predial en Sajonia?

Sobre el avalúo catastral, no sobre lo que usted pagó. Son dos cifras distintas y casi nunca coinciden. El avalúo catastral es el valor que la autoridad catastral le asigna al predio y que aparece en la factura del impuesto; el precio de compraventa es lo que se acordó en la escritura.

Esto importa por dos razones prácticas. La primera: si el avalúo está muy desactualizado, su cuenta anual hoy es baja, pero una actualización catastral puede subirla de golpe. La segunda: si el predio tiene construcción que nunca se declaró, el día que se incorpore el área construida el avalúo sube y el predial también.

Antes de ofertar, pida al vendedor la factura del predial del año en curso y la del año anterior. En esos dos papeles usted ve el avalúo, la tarifa aplicada, el destino económico (habitacional, lote, agropecuario) y si hay saldos pendientes.

¿Por qué en Sajonia dos lotes vecinos pagan predial distinto?

Porque la tarifa depende de cómo está clasificado cada predio, y en una zona como Sajonia conviven clasificaciones diferentes en la misma vía.

Los factores que mueven la tarifa dentro de ese rango del 0,3 al 1,2 por ciento son:

• Destino económico: no paga igual un predio registrado como lote urbanizable que uno registrado como vivienda campestre o como agropecuario.
• Área construida: un lote sin construcción y uno con casa de 300 m² tienen avalúos muy distintos aunque el terreno mida lo mismo.
• Clasificación del suelo en el POT: suelo urbano, de expansión, suburbano o rural. El Plan de Ordenamiento Territorial de cada municipio define el uso del suelo y determina si un predio admite vivienda campestre, parcelación o solo uso agrícola, y esa clasificación se refleja en catastro.
• Estrato, cuando el predio es urbano y está estratificado.

Por eso no sirve preguntarle al vecino cuánto paga. Sirve mirar la factura del predio exacto que usted está comprando.

¿El predial queda a mi nombre apenas firmo la escritura?

No de inmediato. La mutación catastral (el cambio de propietario en catastro) ocurre después del registro en la Oficina de Instrumentos Públicos, y toma su tiempo. Mientras tanto, las facturas pueden seguir saliendo a nombre del vendedor, aunque la obligación de pagar ya es suya desde la fecha pactada.

Lo que debe quedar claro en la promesa de compraventa:

1. Quién paga el predial del año en curso y si se prorratea por días.
2. Que el vendedor entrega paz y salvo de predial expedido por el municipio antes de la firma en notaría.
3. Qué pasa si aparece un saldo de vigencias anteriores después de la escritura.

El predial es una obligación que sigue al predio. Si el anterior dueño dejó tres años sin pagar, el municipio le va a cobrar al inmueble, y el inmueble ya es suyo. Por eso el paz y salvo no es un trámite decorativo.

¿Qué documentos pido para saber el predial real antes de cerrar?

Cuatro papeles, y los cuatro los puede conseguir antes de firmar promesa:

• Factura del predial de los dos últimos años: muestra avalúo, tarifa y destino económico.
• Paz y salvo de predial emitido por la Secretaría de Hacienda de Rionegro: confirma que no hay vigencias vencidas.
• Certificado de tradición y libertad: se pide con la matrícula inmobiliaria y muestra propietario inscrito, hipotecas, embargos y afectaciones. Si hay un embargo por impuestos, ahí aparece.
• Boletín o certificado catastral: cruza área de terreno, área construida y avalúo con lo que dice la escritura.

Si el área construida en catastro es cero y usted está viendo una casa, hay una construcción sin declarar. Eso no impide comprar, pero sí significa que el predial que le mostraron no es el predial que usted va a pagar.

¿Cómo encaja el predial en el total de lo que cuesta comprar?

El predial es anual y recurrente. Los gastos de cierre son de una sola vez y rondan el 2 por ciento del precio: notaría 0,27 por ciento, registro 0,67 por ciento y beneficencia 1 por ciento, más los honorarios del abogado. Esos dos rubros son distintos y conviene presupuestarlos por separado.

Si usted está del lado vendedor, tenga presente que la ganancia ocasional por la venta de un inmueble se liquida al 15 por ciento cuando se tuvo el bien dos años o más.

Y sobre tiempos: el cierre de una compraventa toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio. Ese es el espacio que usted tiene para pedir facturas, paz y salvo y certificado catastral sin presionar a nadie. Si quiere el panorama completo del sector, revise la guía completa.

¿Y si pienso arrendar? ¿El predial se descuenta de lo que recibo?

El predial sale de su bolsillo como propietario, salvo pacto distinto en el contrato. Cuando calcule rentabilidad, descuéntelo del ingreso bruto junto con administración, seguros y mantenimiento.

Como referencia histórica, el arriendo tradicional en la zona ha rendido entre el 5 y el 9 por ciento bruto anual, y el alquiler por temporada entre el 8 y el 15 por ciento bruto. Son cifras brutas: el predial, que puede ir del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo, es uno de los descuentos que las convierte en neto.

Mike Zapata · Corredor inmobiliario · escribe para la red. Corredor inmobiliario, Guatapé y Oriente antioqueño. Especializado en Guatapé y El Peñol, Antioquia, Colombia. Fundador de Mike Zapata Real Estate y autor de las guías de los portales Guatapé Properties y Guatapé Finca Raíz.