Un apartamento en Caicedo Tres Esquinas se vende, normalmente, en 30 a 45 días desde que se acuerda el negocio hasta la firma en notaría. Ese reloj solo arranca cuando el comprador tiene crédito aprobado y usted tiene los papeles al día: certificado de tradición y libertad, paz y salvo de predial y de administración, y escritura anterior.
Lo que confunde a la mayoría de vendedores del barrio es mezclar dos tiempos distintos: el tiempo de exposición (cuánto tarda en aparecer un comprador serio) y el tiempo de cierre (los 30 a 45 días de trámite). Se pueden acortar los dos, pero con acciones diferentes.
¿Por qué mi apartamento lleva meses y no aparece comprador?
Casi siempre por una de tres razones concretas, y ninguna es “el mercado está quieto”.
La primera es precio. En Antioquia el valor típico de un apartamento ronda los $620 millones y el piso de entrada está cerca de $300 millones. Si su apartamento está publicado por encima de lo que se firma en edificios comparables del mismo sector, el aviso se convierte en referencia para que otros vendan, no para que usted venda.
La segunda es documental. Un comprador con crédito aprobado descarta el inmueble en cuanto el banco le dice que hay una hipoteca sin cancelar, una sucesión sin liquidar o una diferencia entre el área de la escritura y el área real. Eso no se descubre en la firma: se descubre en el estudio de títulos, y ahí se pierden semanas.
La tercera es la presentación del inmueble y del edificio: fotos, luz, y el estado de zonas comunes el día de la visita.
¿Qué papeles debo tener listos antes de publicar?
Consígalos antes, no cuando el comprador los pida. Es la diferencia entre cerrar en 30 días y cerrar en 60.
- Certificado de tradición y libertad. Se pide con el número de matrícula inmobiliaria y muestra el propietario inscrito, hipotecas, embargos y afectaciones. Léalo usted primero. Si aparece algo que no esperaba, ese es su primer trámite, no una sorpresa de última hora.
- Escritura pública de adquisición, completa y legible.
- Paz y salvo de predial. El impuesto va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral según el municipio.
- Paz y salvo de administración y, si aplica, el certificado de que no hay cuotas extraordinarias pendientes aprobadas en asamblea.
- Cédula y, si está casado o en unión marital, la documentación del régimen patrimonial. Si hay sucesión de por medio, resuélvala antes de recibir ofertas.
- Reglamento de propiedad horizontal, sobre todo si el comprador va a pedir crédito.
¿Cuánto me queda realmente después de vender?
Haga la cuenta antes de fijar el precio, porque hay dos cifras que la mayoría olvida.
La ganancia ocasional se liquida al 15 por ciento cuando el inmueble se tuvo dos años o más. Se calcula sobre la utilidad, es decir, precio de venta menos costo fiscal del inmueble. Si compró hace poco y vende con utilidad, revise su caso con el contador antes de firmar promesa: el número puede cambiar la conversación de precio.
La otra cifra es de su comprador, pero le afecta a usted en la negociación: los gastos de cierre del comprador rondan el 2 por ciento del precio (notaría 0,27 por ciento, registro 0,67 por ciento y beneficencia 1 por ciento), más los honorarios del abogado. Un comprador que llega justo de plata y descubre ese 2 por ciento a mitad de camino es un negocio que se cae. Menciónelo temprano.
¿Debo vender primero o comprar primero?
Si su plan es salir del barrio hacia algo campestre, el orden importa. En Guatapé y El Peñol una casa campestre se consigue desde unos $450 millones y el valor típico ronda los $990 millones; una finca arranca cerca de $550 millones con valor típico de $1.550 millones; un lote desde unos $409 millones. Compare esas cifras con lo que su apartamento puede dejar libre después de impuestos y verá si necesita crédito puente, plazo o vender primero.
La regla práctica: no firme promesa de compra de un campestre con plazo de 30 días si su apartamento todavía no tiene comprador con crédito aprobado. El cierre de una compraventa toma entre 30 y 45 días, y ese calendario no se acelera por urgencia.
¿Vale la pena arrendarlo mientras se vende?
Depende del plazo que tenga. El arriendo tradicional ha rendido entre el 5 y el 9 por ciento bruto anual en la zona. Es una alternativa real si no tiene afán, pero un apartamento con inquilino se vende más despacio: las visitas dependen de un tercero y muchos compradores quieren entrega inmediata. Si decide arrendar, hágalo con contrato que contemple la venta y el acceso para visitas.
Si su interés es el otro lado del negocio, el alquiler por temporada ha rendido entre el 8 y el 15 por ciento bruto anual, lo cual explica por qué tanto vendedor de Medellín termina mirando el embalse. Históricamente la valorización en la zona se ha movido entre el 7 y el 8 por ciento anual: es historia, no una promesa.
Si quiere el panorama del sector completo, está en la guía completa.
Los tres errores que más alargan una venta
Publicar con el precio de la ilusión y bajarlo por etapas. Cada bajada le dice al mercado que va a haber otra. Es mejor entrar bien y sostener.
Dejar el estudio de títulos para el final. El banco del comprador lo va a hacer de todos modos. Hágalo usted primero y llegue con el certificado de tradición y libertad reciente en la mano.
No confirmar el uso del suelo del inmueble que va a comprar después. Si va a pasar de apartamento a campestre, recuerde que el uso del suelo lo define el Plan de Ordenamiento Territorial de cada municipio y determina si el predio admite vivienda campestre, parcelación o solo uso agrícola. Vender rápido y quedarse con un lote que no se puede construir no es un buen negocio.