¿Cómo puedo vender una finca? Papeles, precio y cierre

Para vender una finca se reúnen los papeles (certificado de tradición y libertad, escritura, paz y salvo de predial), se fija el precio con el uso del suelo del POT en la mano, se promociona, se firma promesa y se escritura ante notario. El cierre toma entre 30 y 45 días.

¿Qué papeles necesito antes de poner la finca en venta?

Un comprador serio pide esto en la primera semana, y si usted no lo tiene, el negocio se enfría:

1. Certificado de tradición y libertad: se pide con el número de matrícula inmobiliaria. Muestra el propietario inscrito, la cadena de dueños, hipotecas, embargos y afectaciones. Pídalo usted primero, antes que el comprador, porque ahí aparecen las sorpresas: una hipoteca vieja sin cancelar, una sucesión sin liquidar, un embargo por una deuda que ya pagó pero nunca se levantó.
2. Escritura pública de adquisición: la que dice cómo llegó la finca a sus manos (compraventa, herencia, donación).
3. Paz y salvo de impuesto predial: el municipio lo cobra sobre el avalúo catastral y usted debe estar al día antes de escriturar. La tarifa va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo según el municipio.
4. Certificado de uso del suelo del municipio: dice si el predio admite vivienda campestre, parcelación o solo uso agrícola. Lo define el Plan de Ordenamiento Territorial.
5. Cédula y, si es casado o convive, lo que acredite el estado civil. Si el bien es de la sociedad conyugal, firman los dos.
6. Documentos del agua: concesión de aguas si hay nacimiento o quebrada, o constancia del acueducto veredal.

Si la finca viene de una herencia y la sucesión no se ha liquidado, no hay venta posible hasta que se registre la adjudicación. Eso solo lo arregla un abogado y toma tiempo, así que empiece por ahí.

¿Cómo le pongo precio a mi finca?

El punto de partida son los valores de la zona. En Guatapé y El Peñol una finca se consigue desde unos $750 millones y el valor típico ronda los $1.500 millones. En Antioquia, desde unos $870 millones, con valor típico cercano a los $1.900 millones. Esos son rangos, no tasaciones: su finca puede estar arriba o abajo según cuatro cosas concretas.

• Acceso: vía destapada o pavimentada, y si la servidumbre está escriturada o es de hecho.
• Agua: nacimiento propio con concesión, acueducto veredal o nada.
• Uso del suelo: un predio que admite parcelación vale distinto a uno de uso agrícola exclusivo, aunque midan lo mismo.
• Lo construido y si está en la escritura: si la casa no está incorporada, el comprador lo va a descontar o va a pedir que usted la declare.

Un error común es sumar el valor de la casa, el ganado, los cultivos y la tierra por separado y publicar ese total. El mercado paga por el conjunto. Si publica 30 por ciento por encima del rango de la zona, la finca se queda meses en vitrina y después tiene que bajar, que es la peor señal que puede mandar.

¿Qué impuestos y gastos me tocan a mí como vendedor?

La ganancia ocasional por la venta de un inmueble se liquida al 15 por ciento cuando usted tuvo el bien dos años o más. Se calcula sobre la utilidad (precio de venta menos costo fiscal), no sobre el precio total. Si lo tuvo menos de dos años, la utilidad entra como renta ordinaria, y ahí conviene sentarse con un contador antes de firmar.

Los gastos de cierre que rondan el 2 por ciento del precio (notaría 0,27 por ciento, registro 0,67 por ciento y beneficencia 1 por ciento) son del comprador, más los honorarios de su abogado. En la práctica la notaría se reparte por mitades entre las partes salvo pacto distinto, así que acuérdelo por escrito en la promesa y no en la notaría.

Usted también debe llegar al cierre con el predial al día y con cualquier hipoteca cancelada o con la carta de cancelación del banco lista para firmarse el mismo día.

¿Cuánto se demora vender y cómo es el cierre?

Una vez acordado el negocio, el cierre toma normalmente entre 30 y 45 días. Ese reloj arranca con la promesa de compraventa firmada, no con el apretón de manos. En esos 30 a 45 días el comprador hace el estudio de títulos, pide avalúo si va con crédito y el banco aprueba el desembolso.

El orden es: promesa de compraventa con fecha y notaría definidas, escritura pública ante notario y registro en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Sin ese registro la venta no le es oponible a terceros, así que no entregue el predio hasta que la escritura esté registrada y el dinero esté en su cuenta. Entregar llaves contra promesa firmada es el error que más pleitos genera en el Oriente.

Mike Zapata · Corredor inmobiliario · escribe para la red. Corredor inmobiliario, Guatapé y Oriente antioqueño. Especializado en Guatapé y El Peñol, Antioquia, Colombia. Fundador de Mike Zapata Real Estate y autor de las guías de los portales Guatapé Properties y Guatapé Finca Raíz.