¿Cómo vender fincas? Papeles, precio, impuestos y cierre

Para vender fincas se reúnen primero los papeles (certificado de tradición y libertad, escritura, predial al día y uso del suelo del POT), se fija el precio con referencias reales de la zona, se promociona, se firma promesa y se cierra en notaría. El cierre toma entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio.

En Guatapé y El Peñol una finca se consigue desde unos $750 millones y el valor típico ronda los $1.500 millones. En el conjunto de Antioquia se consigue desde unos $870 millones y el valor típico ronda los $1.900 millones. Ese es el rango dentro del cual su predio tiene que defender su precio.

¿Qué papeles necesito antes de poner la finca en venta?

Cuatro documentos sostienen toda la venta. Si falta uno, el comprador serio se retira o le pide descuento.

1. Certificado de tradición y libertad. Se pide con el número de matrícula inmobiliaria. Muestra el propietario inscrito, la cadena de dueños anteriores, hipotecas, embargos, patrimonio de familia y afectaciones. Pídalo usted mismo antes de publicar: así sabe qué le van a preguntar.
2. Escritura pública vigente. Debe coincidir con el certificado en nombre, linderos y área. Las diferencias de área entre escritura y realidad son el motivo más frecuente de negocios caídos en predios rurales.
3. Paz y salvo de predial. El impuesto lo cobra el municipio sobre el avalúo catastral y va del 0,3 al 1,2 por ciento según el municipio. El vendedor debe estar al día antes de escriturar.
4. Certificado de uso del suelo. Lo expide la oficina de planeación con base en el Plan de Ordenamiento Territorial del municipio y define si el predio admite vivienda campestre, parcelación o solo uso agrícola. Un título limpio no garantiza que se pueda construir, y el comprador de finca casi siempre llega pensando en construir.

Si la finca tiene casa, verifique que esté declarada en la escritura. Si tiene concesión de agua, pozo o nacimiento, tenga a la mano el soporte. Si el acceso es por servidumbre, revise si está escriturada.

¿Cómo le pongo precio a una finca?

El precio de una finca no sale de multiplicar hectáreas por un valor fijo. Sale de sumar lo que el comprador realmente paga:

• Tierra. Área, topografía (plano se paga más que pendiente), y qué permite el POT.
• Agua. Nacimiento propio, concesión vigente o acueducto veredal cambian el valor más que cualquier acabado.
• Acceso. Vía pavimentada hasta la portada, destapada transitable todo el año, o servidumbre de hecho. Son tres precios distintos.
• Construcciones. Casa, establos, beneficiadero, cercas, potreros con pasto establecido.
• Vista y clima. En Guatapé y El Peñol la vista al embalse es un componente de precio por sí sola.

Históricamente la valorización en la zona se ha movido entre el 7 y el 8 por ciento anual. Es historia, no una promesa, y no es argumento de venta: el comprador paga por lo que hay hoy.

Un precio 20 por ciento por encima del rango de la zona no produce ofertas altas, produce silencio. La finca se quema en el mercado y después toca bajar con la desventaja de llevar meses publicada.

¿Qué impuestos y gastos paga el vendedor?

El vendedor liquida ganancia ocasional al 15 por ciento sobre la utilidad cuando tuvo el inmueble dos años o más. La utilidad es la diferencia entre el precio de venta y el costo fiscal del predio (lo que pagó, más mejoras soportadas con factura, más los ajustes que permite la ley). Consulte a su contador antes de firmar: hay descuentos y excepciones que dependen de su situación.

Los gastos de cierre rondan el 2 por ciento del precio: notaría 0,27 por ciento, registro 0,67 por ciento y beneficencia 1 por ciento, más honorarios de abogado. La costumbre es que notaría se reparte en partes iguales y registro y beneficencia los asume el comprador, pero todo eso se negocia y se escribe en la promesa.

Sume también el predial al día y, si hay hipoteca, la cancelación del gravamen ante el banco y su levantamiento en registro.

¿Cómo es el cierre, paso a paso?

1. Oferta y negociación. Precio, forma de pago, qué queda en la finca (ganado, maquinaria, muebles) y fecha de entrega.
2. Promesa de compraventa. Por escrito, con linderos, precio, plazos, arras y una fecha concreta de notaría. Aquí entra el anticipo.
3. Estudio de títulos. El abogado del comprador revisa 10 o 20 años de tradición. Si el comprador va con crédito, el banco ordena avalúo y repite el estudio.
4. Escritura pública ante notario. Firman ambas partes. Sin escritura no hay transferencia.
5. Registro en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Este paso es el que cuenta: sin registro, la venta no le es oponible a terceros.

Entre la promesa y el registro suelen pasar 30 a 45 días. Con crédito bancario de por medio, cuente con el extremo alto.

Mike Zapata · Corredor inmobiliario · escribe para la red. Corredor inmobiliario, Guatapé y Oriente antioqueño. Especializado en Guatapé y El Peñol, Antioquia, Colombia. Fundador de Mike Zapata Real Estate y autor de las guías de los portales Guatapé Properties y Guatapé Finca Raíz.