En una parcelación como Los Cedros usted no compra solo un lote: compra una cuota en un régimen de propiedad horizontal. Antes de ofertar pida el reglamento de propiedad horizontal registrado, el paz y salvo de administración, el acta de la última asamblea, el presupuesto vigente con el valor de la cuota y el certificado de tradición y libertad del predio.
¿Qué es lo que realmente estoy comprando en una parcelación?
Un predio dentro de una parcelación es un lote privado más un derecho de uso sobre bienes comunes: la vía interna, la portería, el tanque o el pozo, la planta de tratamiento, las zonas verdes y, a veces, el kiosco o la cancha. Ese conjunto tiene un dueño colectivo (la copropiedad) y unas reglas escritas.
La consecuencia práctica es que hay decisiones que usted no toma solo. Cuánto puede construir, de qué color pinta, si puede subdividir, si puede arrendar por días, si puede tener perros grandes o gallinas: todo eso puede estar escrito en el reglamento. Y el reglamento, si está registrado en la matrícula, se le aplica a usted por el solo hecho de comprar.
Por eso el orden correcto es: primero leer el reglamento, después decidir el precio. No al revés.
¿Qué documentos de la copropiedad debo pedir antes de ofertar?
Esta es la carpeta mínima. Si el vendedor o el administrador no la entrega, eso ya es información.
- Reglamento de propiedad horizontal, con su escritura pública y constancia de registro. Ahí están los coeficientes de copropiedad, los índices de construcción permitidos, el destino de cada área y las prohibiciones.
- Certificado de existencia y representación de la copropiedad, para saber quién es el administrador legítimo y hasta cuándo.
- Paz y salvo de administración del predio, expedido a nombre del vendedor y con fecha reciente. Las cuotas pendientes se quedan pegadas al inmueble.
- Actas de las últimas asambleas (ordinarias y extraordinarias). Aquí aparecen los conflictos reales: pleitos con vecinos, demandas, problemas de agua, obras aprobadas.
- Presupuesto y balance del año en curso, con el valor de la cuota de administración y el estado del fondo de imprevistos.
- Cuotas extraordinarias aprobadas o en discusión. Una planta de tratamiento nueva o la repavimentación de la vía interna se reparte entre todos, y si se aprobó antes de la escritura la discusión de quién paga se pone fea.
- Certificado de tradición y libertad del lote, pedido con la matrícula inmobiliaria: muestra propietario inscrito, hipotecas, embargos y afectaciones.
- Reglamento de urbanismo o manual de construcción interno, si existe, con retiros, altura máxima, materiales y tiempos de obra permitidos.
¿Cómo confirmo que la parcelación es legal y no una división de hecho?
Hay parcelaciones formalmente constituidas y hay predios que alguien partió con un plano casero y vendió por derechos. La diferencia se nota en tres revisiones.
Primero, la matrícula inmobiliaria: un lote de parcelación legal tiene matrícula propia, desprendida de la matrícula madre, y en su folio aparece la anotación del reglamento de propiedad horizontal. Si le ofrecen “derechos” sobre una matrícula compartida con otros diez compradores, eso no es un lote, es una cuota en común y proindiviso, y vender o hipotecar después depende de la firma de todos.
Segundo, la licencia de parcelación expedida por la autoridad municipal o el curador, con sus planos aprobados. Compare el plano aprobado con lo que le están mostrando en campo: el número de lotes, las áreas, el trazado de la vía.
Tercero, el uso del suelo. Lo define el Plan de Ordenamiento Territorial de cada municipio y determina si un predio admite vivienda campestre, parcelación o solo uso agrícola. Pida el certificado de uso del suelo en Planeación, con número de predio, y confirme que el uso permitido coincide con lo que usted piensa hacer. Una parcelación aprobada hace años puede tener condiciones distintas a las del POT vigente.
¿Qué preguntas hacerle al administrador, textualmente?
Vaya con esta lista y tome nota de las respuestas:
- ¿Cuánto es la cuota de administración de este predio hoy y cuánto era hace dos años?
- ¿Cuántos predios están en mora y por cuánto?
- ¿Hay cuotas extraordinarias aprobadas, cobradas o en estudio?
- ¿De dónde viene el agua: acueducto veredal, concesión de aguas propia, pozo? ¿A nombre de quién está la concesión y cuándo vence?
- ¿Cómo se maneja el saneamiento: planta de tratamiento común o pozo séptico por lote?
- ¿La vía interna es privada de la copropiedad o fue cedida al municipio?
- ¿Hay procesos judiciales en curso de la copropiedad o contra ella?
- ¿El reglamento permite el alquiler por días o por temporada?
- ¿Hay lotes sin construir y qué plazo da el reglamento para construir?
Esa penúltima pregunta pesa dinero. El arriendo tradicional en la zona ha rendido entre el 5 y el 9 por ciento bruto anual, y el alquiler por temporada entre el 8 y el 15 por ciento bruto. Si su plan era rentar por noches y el reglamento lo prohíbe, el número que usted tenía en la cabeza no aplica.
¿Cuánto debo sumar sobre el precio del lote?
Dos bloques, y ambos son fijos.
Los gastos de cierre del comprador rondan el 2 por ciento del precio: notaría 0,27 por ciento, registro 0,67 por ciento y beneficencia 1 por ciento, más los honorarios del abogado. Ese porcentaje no cambia porque el predio esté en parcelación.
Lo que sí es propio de la parcelación es el gasto recurrente: la cuota de administración mensual desde el día de la escritura, construya o no, y el predial, que va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral según el municipio. Súmele el fondo de imprevistos y la posibilidad de extraordinarias.
Como referencia de mercado en la zona del embalse, en Guatapé y El Peñol un lote se consigue desde unos $409 millones y el valor típico ronda los $1.385 millones. En Antioquia, un lote parte desde unos $375 millones con valor típico de $850 millones. Un lote en parcelación con portería, vía pavimentada y agua resuelta se ubica arriba del rango; un lote sin servicios, abajo.
¿Cuánto se demora todo esto?
El cierre de una compraventa toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio. En parcelación conviene usar ese tiempo así: la primera semana para el reglamento y el certificado de tradición y libertad, la segunda para el paz y salvo y las actas, y en paralelo el uso del suelo en Planeación. Deje escrito en la promesa de compraventa que el vendedor entrega paz y salvo de administración y de predial al momento de la firma en notaría.
Si piensa vender más adelante, tenga presente que la ganancia ocasional por la venta de un inmueble se liquida al 15 por ciento cuando se tuvo dos años o más. Históricamente la valorización en la zona se ha movido entre el 7 y el 8 por ciento anual, dato de historia y no una promesa.
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