Puntos clave
- Al precio de lista súmele los gastos de cierre del comprador, alrededor del 2 por ciento (notaría 0,27 por ciento, registro 0,67 por ciento y beneficencia 1 por ciento), más los honorarios del abogado que revise los papeles.
- El certificado de tradición y libertad se pide con la matrícula inmobiliaria y muestra el propietario inscrito, la cadena de propietarios, hipotecas, embargos y afectaciones.
- Una vez acordado el negocio, el cierre toma normalmente entre 30 y 45 días.
- Como contexto de rentabilidad: históricamente la valorización en la zona se ha movido entre el 7 y el 8 por ciento anual (es historia, no una promesa), el arriendo tradicional ha rendido entre el 5 y el 9 por ciento bruto anual y el alquiler por temporada entre el 8 y el 15 por ciento bruto.
En Guatapé y El Peñol, un lote se consigue desde unos $409 millones y el valor típico ronda los $1.385 millones; una casa campestre arranca sobre los $600 millones y el típico está cerca de $1.075 millones. Las especificaciones no se adivinan: salen de la escritura, el certificado de tradición y el POT.
Esa es la respuesta corta a la pregunta tal como la hace la gente. La respuesta larga es que “precio y especificaciones” son dos cosas distintas, y la segunda es la que define si la primera tiene sentido.
¿Cuál es el precio del lote y de la casa?
Rangos de referencia para ubicarse antes de pedir una cifra puntual:
| Tipo de inmueble | Guatapé y El Peñol | Antioquia |
|---|---|---|
| Lote | desde $409 millones, típico $1.385 millones | desde $380 millones, típico $850 millones |
| Casa campestre | desde $600 millones, típico $1.075 millones | desde $1.020 millones, típico $2.900 millones |
| Finca | desde $750 millones, típico $1.500 millones | desde $860 millones, típico $1.900 millones |
| Apartamento | desde $286 millones, típico $510 millones | desde $310 millones, típico $640 millones |
Un lote en Guatapé o El Peñol puede costar más que uno en el promedio del departamento: la vista al embalse, el frente de agua y el acceso pavimentado pesan más que el área. Por eso dos lotes de la misma extensión, en la misma vereda, pueden tener precios muy distintos y los dos estar bien pedidos.
Al precio de lista súmele los gastos de cierre del comprador, alrededor del 2 por ciento (notaría 0,27 por ciento, registro 0,67 por ciento y beneficencia 1 por ciento), más los honorarios del abogado que revise los papeles.
¿Qué especificaciones debo pedir por escrito?
Del lote:
- Matrícula inmobiliaria y cédula catastral.
- Área según escritura y área según catastro. Si no coinciden, hay que aclararlo antes de ofertar.
- Linderos descritos en la escritura y, si existe, levantamiento topográfico con coordenadas.
- Clasificación del suelo y uso permitido según el Plan de Ordenamiento Territorial del municipio, que determina si admite vivienda campestre, parcelación o solo uso agrícola.
- Acceso: vía pública o servidumbre, y si la servidumbre está escriturada.
- Servicios: de dónde viene el agua (acueducto veredal, nacimiento, concesión), si hay energía en el predio y cómo se maneja el saneamiento.
- Afectaciones: retiros a quebrada, cota del embalse, zonas de protección.
De la casa:
- Área construida y área del lote, separadas.
- Si la construcción está declarada en la escritura y en el certificado de tradición, o si el predio figura solo como lote.
- Licencia de construcción y planos aprobados.
- Número de alcobas, baños, parqueaderos y si hay unidades independientes (apartaestudio, casa de huéspedes).
- Materiales y edad de la construcción, estado de cubierta, redes hidráulicas y eléctricas.
- Si está en copropiedad: reglamento de propiedad horizontal, valor de la administración y paz y salvo.
El certificado de tradición y libertad se pide con la matrícula inmobiliaria y muestra el propietario inscrito, la cadena de propietarios, hipotecas, embargos y afectaciones. Se lee antes de entregar un peso. Y ojo con esto: un título limpio no garantiza que se pueda construir. Eso lo define el POT.
¿Cómo se pasa del precio pedido al negocio cerrado?
El orden que funciona: visita al predio, solicitud de documentos, revisión jurídica, oferta, promesa de compraventa, escritura pública ante notario y registro en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Sin registro, la venta no le es oponible a terceros.
Una vez acordado el negocio, el cierre toma normalmente entre 30 y 45 días. En ese plazo caben el estudio de títulos, el avalúo si hay crédito y los paz y salvos.
Antes de escriturar, el vendedor debe estar al día en predial. Ese impuesto lo cobra el municipio sobre el avalúo catastral y va del 0,3 al 1,2 por ciento según el municipio, así que pregunte cuánto se paga al año por ese predio en concreto, no por uno parecido.
Si usted es el vendedor y tuvo el inmueble dos años o más, la ganancia ocasional se liquida al 15 por ciento.
¿Qué hace que un precio esté bien pedido?
Tres referencias, en este orden:
- El precio por metro cuadrado de lote comparable en la misma vereda, con acceso y servicios equivalentes.
- El costo de reposición de la construcción, si hay casa: cuánto costaría levantar hoy esos metros.
- Lo que el POT permite hacer en el predio. Un lote que admite parcelación y uno que solo admite uso agrícola no valen lo mismo aunque midan igual.
Como contexto de rentabilidad: históricamente la valorización en la zona se ha movido entre el 7 y el 8 por ciento anual (es historia, no una promesa), el arriendo tradicional ha rendido entre el 5 y el 9 por ciento bruto anual y el alquiler por temporada entre el 8 y el 15 por ciento bruto.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta un lote en Guatapé o El Peñol?
Desde unos $409 millones, con un valor típico cercano a los $1.385 millones. En el resto de Antioquia los lotes arrancan sobre los $380 millones, con un típico de $850 millones. La vista al embalse y el acceso explican buena parte de la diferencia.
¿Cuánto cuesta una casa campestre en Guatapé o El Peñol?
Desde unos $600 millones, con un valor típico de $1.075 millones. En el promedio de Antioquia la casa campestre arranca sobre los $1.020 millones y el típico ronda los $2.900 millones.
¿Qué documento confirma las especificaciones de un predio?
La escritura pública da área y linderos; el certificado de tradición y libertad (se pide con la matrícula inmobiliaria) muestra propietario inscrito, hipotecas, embargos y afectaciones; y el POT del municipio define qué se puede construir o explotar.
¿Cuánto me cuesta cerrar la compra además del precio?
Alrededor del 2 por ciento del precio: notaría 0,27 por ciento, registro 0,67 por ciento y beneficencia 1 por ciento, más los honorarios del abogado que haga el estudio de títulos.
¿Cuánto se demora el cierre?
Entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio. En ese plazo se hacen el estudio de títulos, el avalúo cuando hay crédito, la escritura ante notario y el registro en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.
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